4 Novembre 2025
Se la permuta è con bene futuro, non c’è sconto sulla plusvalenza
Il regime fiscale agevolato richiede che il corrispettivo sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili, ma poiché non esistono ancora non possono essere iscritti in bilancio come tali
In caso di permuta tra un bene presente, come un terreno edificabile, e un bene futuro, come dei posti auto da costruire, non si applica il regime agevolato previsto dall’ultimo periodo del comma 2 dell’articolo 86 del Tuir. Questo perché il bene futuro non è ancora esistente né ammortizzabile al momento della permuta, e quindi non soddisfa i requisiti dettati dalla norma per limitare la plusvalenza imponibile al solo conguaglio in denaro. È questo, in sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia nella risposta n. 283 del 4 novembre 2025.
A chiedere la precisazione è una società per azioni, proprietaria di un terreno adibito a parcheggio pubblico. La stessa intende cederlo a terzi ricevendo in cambio dei posti auto che verranno costruiti su quell’area, oltre a un conguaglio in denaro. La società qualifica l’operazione come una permuta tra un bene presente (il terreno) e un bene futuro (il parcheggio urbano), e precisa che il bene futuro sarà ammortizzabile per l’80% del suo valore, mentre il restante 20% sarà attribuito al terreno, non ammortizzabile.
Alla luce di ciò, la Spa chiede se possa applicarsi il regime agevolato previsto dall’ultimo periodo del comma 2 dell’articolo 86 del Tuir, secondo cui, in caso di cessione con corrispettivo costituita esclusivamente da beni ammortizzabili iscritti in bilancio allo stesso valore del bene ceduto, la plusvalenza imponibile è limitata al solo conguaglio in denaro. La società sostiene che la permuta, ai fini fiscali, è assimilabile a una cessione e che la norma non pone limiti espliciti sull’applicabilità alle permute, purché il corrispettivo sia rappresentato da beni ammortizzabili.
In base a questa interpretazione, la Spa ritiene legittimo iscrivere in bilancio i beni ricevuti (posti auto) allo stesso valore del terreno ceduto e tassare esclusivamente il conguaglio in denaro come plusvalenza.
L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 283/2025, ha chiarito che, sebbene la permuta sia fiscalmente equiparata a una cessione a titolo oneroso, il regime fiscale in argomento non può essere esteso a operazioni che coinvolgono beni futuri. In questo caso, i posti auto non sono ancora stati realizzati e, quindi, non possono essere considerati beni ammortizzabili.
Condizione essenziale per accedere al regime agevolato è che il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili: il bene ricevuto deve quindi essere già esistente, strumentale all’attività d’impresa e va iscritto in bilancio allo stesso valore del bene ceduto.
Nel caso alla sua attenzione, la società aveva previsto che l’80% del valore dei posti auto sarebbe stato ammortizzabile, mentre il restante 20% sarebbe stato attribuito al terreno incluso, non ammortizzabile. L’Agenzia, nella risposta odierna, sottolinea che questa ripartizione è irrilevante ai fini dell’applicazione del regime agevolato, poiché il bene non è ancora stato realizzato e quindi non può essere iscritto in bilancio né sottoposto ad ammortamento.
La conseguenza è che l’intera operazione di permuta genera una plusvalenza imponibile, da determinarsi secondo le regole ordinarie previste dagli articoli 9 e 86 del Tuir.
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