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In caso di permuta tra un bene presente, come un terreno edificabile, e un bene futuro, come dei posti auto da costruire, non si applica il regime agevolato previsto dall’ultimo periodo del comma 2 dell’articolo 86 del Tuir. Questo perché il bene futuro non è ancora esistente né ammortizzabile al momento della permuta, e quindi non soddisfa i requisiti dettati dalla norma per limitare la plusvalenza imponibile al solo conguaglio in denaro. È questo, in sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia nella risposta n. 283 del 4 novembre 2025.

A chiedere la precisazione è una società per azioni, proprietaria di un terreno adibito a parcheggio pubblico. La stessa intende cederlo a terzi ricevendo in cambio dei posti auto che verranno costruiti su quell’area, oltre a un conguaglio in denaro. La società qualifica l’operazione come una permuta tra un bene presente (il terreno) e un bene futuro (il parcheggio urbano), e precisa che il bene futuro sarà ammortizzabile per l’80% del suo valore, mentre il restante 20% sarà attribuito al terreno, non ammortizzabile.

Alla luce di ciò, la Spa chiede se possa applicarsi il regime agevolato previsto dall’ultimo periodo del comma 2 dell’articolo 86 del Tuir, secondo cui, in caso di cessione con corrispettivo costituita esclusivamente da beni ammortizzabili iscritti in bilancio allo stesso valore del bene ceduto, la plusvalenza imponibile è limitata al solo conguaglio in denaro. La società sostiene che la permuta, ai fini fiscali, è assimilabile a una cessione e che la norma non pone limiti espliciti sull’applicabilità alle permute, purché il corrispettivo sia rappresentato da beni ammortizzabili.

In base a questa interpretazione, la Spa ritiene legittimo iscrivere in bilancio i beni ricevuti (posti auto) allo stesso valore del terreno ceduto e tassare esclusivamente il conguaglio in denaro come plusvalenza.

L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 283/2025, ha chiarito che, sebbene la permuta sia fiscalmente equiparata a una cessione a titolo oneroso, il regime fiscale in argomento non può essere esteso a operazioni che coinvolgono beni futuri. In questo caso, i posti auto non sono ancora stati realizzati e, quindi, non possono essere considerati beni ammortizzabili.

Condizione essenziale per accedere al regime agevolato è che il corrispettivo della cessione sia costituito esclusivamente da beni ammortizzabili: il bene ricevuto deve quindi essere già esistente, strumentale all’attività d’impresa e va iscritto in bilancio allo stesso valore del bene ceduto.

Nel caso alla sua attenzione, la società aveva previsto che l’80% del valore dei posti auto sarebbe stato ammortizzabile, mentre il restante 20% sarebbe stato attribuito al terreno incluso, non ammortizzabile. L’Agenzia, nella risposta odierna, sottolinea che questa ripartizione è irrilevante ai fini dell’applicazione del regime agevolato, poiché il bene non è ancora stato realizzato e quindi non può essere iscritto in bilancio né sottoposto ad ammortamento.

La conseguenza è che l’intera operazione di permuta genera una plusvalenza imponibile, da determinarsi secondo le regole ordinarie previste dagli articoli 9 e 86 del Tuir.