In calo il settore produttivo, stabile il terziario-commerciale, torna a crescere l’agricolo

I dati relativi al mercato immobiliare non residenziale nel terzo trimestre 2018, pur mantenendosi complessivamente in territorio positivo, hanno fatto segnare un deciso rallentamento rispetto alle recenti dinamiche di crescita: è quanto emerge, in estrema sintesi, dal documento “Non Residenziale – Statistiche III trimestre 2018”, curato dall’Ufficio statistiche e studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, disponibile, come di consueto, sul sito internet dell’Agenzia.
 
In termini complessivi, infatti, si è registrato un tasso di crescita dell’1,8%, sensibilmente al di sotto di quello relativo al trimestre precedente (+6,5%); a incidere sono stati soprattutto l’inversione di tendenza del terziario-commerciale, che da solo rappresenta oltre il 50% dell’intero comparto non residenziale, e il calo del settore produttivo, che ha segnato un -6,5 per cento.
Il settore produttivo agricolo, al contrario, è tornato a crescere in termini di volumi di compravendite (+3,0%), ma è stata soprattutto la quarta, residuale aggregazione analizzata (che comprende per lo più immobili della categoria catastale F) a trascinare l’indice complessivo verso il “segno più” grazie a un’espansione del 7,1 per cento.

Serie storica variazioni % tendenziali NTN settori Terziario-commerciale, Produttivo e Produttivo agricolo

  A seguire, una analisi di alcuni degli aspetti più rilevanti emersi in relazione ai singoli settori di mercato.
 
Settore terziario-commerciale
Come accennato, il settore terziario commerciale, dopo ben tredici trimestri di espansione, che hanno riportato i volumi ai livelli del 2012, ha fatto registrare, nel terzo trimestre dell’anno in corso, un tasso negativo (-0,3%, contro il +8,5% del trimestre precedente).
L’area del Paese che ha subito una contrazione nelle compravendite è stata quella centro-settentrionale, con tassi disaggregati che vanno dal -5,2% del Centro al -0,8% del Nord Ovest (che resta, tuttavia, il mercato più dinamico in termini assoluti con un Ntn pari a 6.606 unità).
Prosegue, invece, l’espansione del mercato al Sud (seppure con un consistente rallentamento, dal +7,7% del trimestre precedente al +0,6% dell’attuale) e nelle Isole (dove, in controtendenza, il tasso di crescita triplica, fino a raggiungere un +13,4%).
 
L’incremento di compravendite si è concentrato nei comuni non capoluogo (+2,0%), per quanto il tasso sia risultato assai inferiore a ai tre mesi precedenti (+9,0%); al contrario, nei capoluoghi di provincia si è verificata addirittura una significativa contrazione (-5,9%), soprattutto nel Nord Ovest e nel Centro.
Disaggregando ulteriormente il settore, si può osservare come, in realtà, il calo si concentri sul segmento “Uffici e studi privati”, con impatti peraltro consistenti (-20,8% in termini di Ntn, -24,1% in termini di superficie), mentre gli altri segmenti registrano tutti un aumento delle compravendite. La superficie media delle unità scambiate scende in tutti i comparti, ad eccezione di “Depositi commerciali e autorimesse”, dove si è avuto un incremento di 4,1 metri quadrati.
L’approfondimento sulle otto grandi città, infine, conferma e amplifica la tendenza negativa segnalata per i comuni capoluogo, sia in termini di Ntn che di superficie scambiata. In controtendenza, invece, i dati sulla superficie media delle unità compravendute, che in questo caso decresce nel solo comparto “Depositi commerciali e autorimesse”.
 
Settore produttivo
Anche il settore produttivo, come anticipato, dopo tre anni esatti di espansione torna a contrarsi, registrando un -6,5%.
Il calo ha interessato soprattutto Isole (volumi più che dimezzati) e Nord Est mentre, in controtendenza, sono andati il Centro (+6,7%) e, soprattutto, il Sud (+20,7%).
Disaggregando il comparto per classi di rendita, si osserva come la diminuzione delle compravendite si sia concentrata sulle unità di minor valore (rendita fino a 500 euro), con il Nord Est unica area territoriale a registrare tassi negativi in tutte le classi di rendita rilevate.
Da segnalare come permanga la prevalenza, in termini di volumi, della classe di rendita intermedia (valori compresi tra 500 e 5mila euro), pari a oltre il 40% del totale; le due classi inferiori, proprio quelle interessate dal calo nel trimestre in oggetto, rappresentano nel complesso poco più di un quinto del totale degli scambi.
 
Settore produttivo agricolo
Il settore produttivo agricolo, che rappresenta tuttavia meno del 2% dell’intero comparto non residenziale, registra un andamento in controtendenza rispetto ai due settori appena analizzati: dopo un trimestre con segno negativo (-4,2%), infatti, il volume delle compravendite è tornato a salire (+3,0%).
La crescita ha riguardato, in particolare, tre aree territoriali, Nord Est, Sud e Nord Ovest, mentre è rimasto il segno meno al Sud (-2,8%) e al Centro (-15,7%).
 
Altre destinazioni.
Il rapporto presenta, infine, una quarta aggregazione, che raccoglie tutte le unità immobiliari scambiate che non rientrano nei raggruppamenti precedenti, pari a oltre un terzo del totale (Ntn 13.561) e, come accennato, per oltre il 97% appartenenti al gruppo catastale F.
È proprio questa aggregazione a determinare il segno positivo del comparto non residenziale nel terzo trimestre, con un tasso (+7,1%) quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente (+4,7%), con una particolare incidenza della categoria F/1 (quasi 600 unità immobiliari compravendute in più).

Con 130.609 abitazioni scambiate tra luglio e settembre 2018 il settore residenziale segna il quattordicesimo rialzo trimestrale consecutivo. Rispetto allo stesso periodo del 2017, la variazione è del 6,7% accelerando il tasso dello scorso trimestre (+5,6%).

Tra le grandi città frena Milano dove, dopo 20 trimestri di tassi positivi, si registra una variazione tendenziale negativa del 2,4 per cento. Risultano in salita tutti gli altri mercati, con Bologna che mostra il recupero maggiore, +23,7 per cento.

Questi i principali dati che emergono dalla consueta nota trimestrale residenziale redatta dall’Osservatorio del mercato immobiliare e disponibile da oggi sul sito dell’Agenzia delle entrate.

Sul fronte dei costi, stando all’ultimo aggiornamento dell’indice nazionale dei prezzi delle abitazioni (Ipab) diffuso dall’Istat, nel secondo trimestre 2018, l’Italia mostra ancora un tasso tendenziale lievemente negativo (-0,2%), risultato della flessione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,7%) e di una crescita dei prezzi delle abitazioni nuove (+1,6%).

Le compravendite nel dettaglio territoriale
Con la crescita realizzata nel periodo in osservazione, il mercato delle abitazioni conferma la dinamica positiva in atto ormai da oltre tre anni portando i volumi a livelli analoghi a quelli precedenti la flessione del 2012.
L’incremento continua a essere più accentuato nei comuni minori dove la variazione è del 7,4% (era +5,9% nel secondo trimestre), a fronte dei capoluoghi dove il rialzo è del 5,5% (+5,1% lo scorso trimestre). Solo al Centro sono i capoluoghi a crescere di più (+6,4% rispetto al +2,1% dei comuni non capoluogo).

Tra le aree, il Nord Est si conferma l’area con la crescita maggiore, con un tasso tendenziale che sfiora il 13%, seguono il Centro e le Isole, con una crescita intorno al 7 per cento. Rallenta il passo il Nord Ovest, +4,7%, (contro il +5,7% del secondo trimestre 2018) e, infine al Sud le compravendite di abitazioni sono cresciute del 3,2 per cento.
L’abitazione scambiata nel periodo luglio-settembre 2018 ha una superficie media stabile intorno ai 107 mq e, in particolare, sono le abitazioni nella classe di superficie tra 115 mq e 145 mq a mostrare la crescita maggiore, +9,7%, mentre i tassi positivi più bassi si osservano per gli alloggi fino a 50 metri quadrati. Complessivamente sono stati quasi 14 milioni i metri quadrati scambiati con un aumento del tutto simile a quello osservato per i volumi, 6,5 per cento.
 
Le compravendite nelle grandi città
Il mercato delle abitazioni è in crescita anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione, sebbene con un tasso tendenziale, +3,9%, inferiore rispetto a quello osservato a livello nazionale e per i capoluoghi. Il saldo di abitazioni scambiate tra questo trimestre e l’omologo del 2017, torna in positivo a Roma, +3,4 per cento. Milano è invece l’unica città a registrare un tasso negativo, -2,4%; si tratta del primo calo dal secondo trimestre 2013. In crescita, con tassi contenuti entro il 5% anche Torino e Napoli mentre superano il 7% Firenze, Genova e Palermo. Spicca l’andamento di Bologna che sfiora un rialzo del 24 per cento.
In queste otto città la superficie compravenduta è in aumento del 3,3% ma la superficie per abitazione è in leggero calo (0,5 mq), con Bologna e Napoli che arrivano a -3 mq e Palermo, -1,7 metro quadro. L’analisi per classi dimensionali evidenzia tassi di crescita più significativi per gli alloggi con superficie fino a 50 mq, +6,1%, e per quelli nella classe tra 115 mq e 145 metri quadrati.
 
Le pertinenze delle abitazioni
Si consolida la crescita degli scambi di cantine e soffitte che, dopo il +8,6% dello scorso trimestre, segnano un rialzo del 9,2% tendenziale. Al Nord Est l’incremento è poco inferiore al 20%, per contro i capoluoghi del Centro sono l’unica ripartizione a mostrare una flessione di questo segmento che resta in calo e perde il 2,1% (era -2,8% il risultato dello scorso trimestre). Inoltre, risulta particolarmente ampio il divario tra capoluoghi, in ascesa del 3,7%, e comuni minori dove le cantine e soffitte realizzano una crescita a doppia cifra, 12 per cento.
Il segmento dei box e posti auto cresce del 5,3% con il Nord Est che, anche in questo caso, si conferma l’area territoriale più attiva e guadagna il tasso di crescita maggiore, 11,1 per cento. Segno negativo al Sud, dove il calo dello 0,4%, è il risultato dell’andamento discorde tra capoluoghi, in aumento del 3,7%, e comuni minori in calo dell’1,5%. In perdita, seppure lieve, anche i capoluoghi del Centro, -0,3 per cento.
 
I prossimi appuntamenti con l’Osservatorio del mercato immobiliare
Per conoscere i dati definitivi dell’anno 2018 bisognerà attendere marzo quando l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate diffonderà i risultati del quarto trimestre. Tuttavia, a oggi, si può ritenere che, per gli scambi nel settore residenziale, ci siano le condizioni per un ultimo trimestre ancora in positivo e, quindi, un tasso di variazione annuo di rialzo.

Nel secondo trimestre del 2018 le compravendite di immobili non residenziali segnano un ulteriore rialzo, migliorando il risultato osservato il trimestre precedente. I segmenti terziario-commerciale, produttivo e agricolo crescono complessivamente più del residenziale.
A guidare la ripresa degli scambi è il settore terziario-commerciale (Tco) che, nel periodo in osservazione, realizza un incremento di unità compravendute dell’8,5 per cento. La crescita dei volumi di unità a destinazione produttiva è, invece, più debole, +1,3%, mentre si portano in perdita le unità a destinazione agricola, -4,2 per cento.
Questi sono alcuni dei dati di sintesi pubblicati nel report “Non residenziale – Statistiche II trimestre 2018” curato dall’Ufficio statistiche e studi della direzione centrale Osservatorio del mercato immobiliare e servizi estimativi dell’Agenzia delle entrate e disponibile sul sito internet dell’Agenzia stessa.

Allunga il passo il settore terziario-commerciale
L’aggregato Tco ha realizzato, nel periodo aprile/giugno 2018, una crescita dell’8,5%, aumentando così il tasso realizzato il trimestre precedente, quando la variazione era stata +5,9 per cento. Con poco più di 25.300 unità scambiate tra aprile e giugno di quest’anno, il settore, che rappresenta quasi il 60% degli scambi del comparto non residenziale e coinvolge uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali e autorimesse, ha realizzato la tredicesima crescita trimestrale consecutiva.

A trainare il rialzo è stato il buon risultato del Nord Est che, con un aumento tendenziale del 19,5%, ha migliorato ulteriormente il dato del primo trimestre, quando l’incremento era stato del 10,9 per cento. Rispetto al periodo gennaio-marzo, hanno conseguito risultati migliori anche il Sud, +7,7% (contro un +2,3%) e il Nord Ovest, +7,5% (contro un +5,4%). Per contro, frenano il Centro, +3,6% (era +4,6%) e le Isole che, a causa delle perdite registrate nei capoluoghi, dimezzano la variazione e da +9,8% del primo trimestre scendono a +4,5% nel secondo.

Dopo la flessione degli scambi osservata nei primi tre mesi 2018, torna in positivo il mercato degli uffici e studi privati che, con 2.650 unità compravendute, esibisce una crescita tendenziale del 6,7% (era -9,5% nel trimestre precedente). Con l’eccezione dei comuni del Centro che registrano una flessione dei volumi del 2,4%, rialzi si osservano in tutte le aree meridionali, che spuntano il rialzo maggiore (+10%). La dimensione media di un ufficio scambiato nel secondo trimestre cresce di circa 18 metri quadri, portandosi così a circa 167 mq.

Al rialzo delle compravendite di negozi e laboratori (+5,4% a livello nazionale) hanno contribuito il notevole incremento osservato nell’area del Nord Est, che guadagna il 20%, e del Nord Ovest (+8,4%), mentre arretra il mercato di questa tipologia di unità nelle altre aree del paese. Di interesse l’andamento discorde tra il numero di unità e la superficie che si osserva al Sud, con Ntn in calo dello 0,8% e Stn in aumento del 6,8 per cento.

Positivi i numeri per i depositi commerciali e le autorimesse, che consolidando il risultato del primo trimestre (+9,2%), sono risultati in crescita del 10,7 per cento. Il rialzo è diffuso in tutte le aree, con il Nord Est che, anche in questo casi, segna l’incremento maggiore (+20,8%).

Le restanti categorie del comparto, uffici pubblici (B/4), alberghi e pensioni (D/2), istituti di credito (D/5) ed edifici commerciali (D/8), con poco più di 1.200 Ntn scambiate tra aprile e giugno, sono in aumento complessivamente del 7,7%, con tassi piuttosto variabili nell’entità e nel segno tra le aree: si va dal +30,5% del Nord Est al -10,3% del Nord Ovest.

Nelle otto maggiori città italiane per popolazione, il settore del segmento terziario-commerciale a mostrare la crescita maggiore è quello degli uffici, che realizza +15,2% sull’omologo trimestre del 2017, con forti rialzi a Milano e Firenze, mentre perdono numero di scambi Genova, Torino e Bologna. Chiudono in negativo gli scambi di negozi e laboratori (-0,9%), in conseguenza delle diminuzioni di transazioni nei mercati delle città di Torino (-20,5%), Palermo (-17,9%), Roma (-6,6%) e Napoli (-0,7%). Infine, nonostante il trend negativo di ben cinque città su otto, crescono del 3,1% tendenziale gli scambi di depositi commerciali e autorimesse, sostenuti dagli incrementi di Milano, Torino e Napoli.

Si ridimensiona la crescita degli scambi nel settore produttivo
Con poco meno di 3mila compravendite di unità destinate a capannoni e industrie si attenua la crescita nel settore produttivo, che esibisce un tasso tendenziale dell’1,3%, ridimensionando così il +8,2% realizzato da gennaio a marzo. La variazione positiva è il risultato di segni contrapposti tra le aree del paese: i rialzi hanno riguardato solo le aree del Nord, +7,3% per Nord Ovest e +5% per il Nord Est, mentre arretrano il Centro (-13,1%), le Isole (-6,9%) e il Sud (-3,1%).
L’analisi, nel dettaglio delle classi di rendita catastale, mostra una flessione degli scambi delle unità a minor valore, rendita fino a 500 euro, e tassi di rialzo per quelle con rendita superiore a 500 euro e, in particolare, il maggior incremento dei volumi si osserva per le unità nella fascia di rendita superiore a 10mila euro.

In calo le compravendite di unità connesse alle attività agricole
Dopo il rialzo del 3% registrato nel primo trimestre del 2018, le compravendite di unità a destinazione agricola (censite in categoria D/10), nel secondo trimestre, risultano in calo del 4,2%. Gli aumenti conseguiti nelle Isole e nel Nord Est non sono stati, infatti, sufficienti a bilanciare i segni negativi delle restanti aree.

In salita gli scambi di unità censite nelle altre destinazioni
L’aggregato composto da unità non residenziali non rientranti nei settori sopra citati e costituito, per il 98% da immobili del gruppo F, mostra, nel secondo trimestre 2018, un aumento del 4,7%, migliorando il tasso del precedente trimestre (era +2,2%).
 

Il secondo trimestre del 2018 conferma la tendenza espansiva del mercato residenziale in Italia, tendenza che si registra ormai, senza soluzione di continuità, dal 2015, dopo i primi segnali pervenuti già nel 2014. Il tasso tendenziale aggregato relativo ai volumi di compravendita è risultato pari a +5,6%, rispetto al +4,3% del primo trimestre dell’anno, per un totale di quasi 154mila unità immobiliari scambiate, livello raggiunto per la prima volta dal 2011.
La Nota dell’Osservatorio del mercato immobiliare, pubblicata oggi sul sito dell’Agenzia delle entrate insieme alla Nota relativa al mercato non residenziale, sviluppa un’analisi approfondita dei dati, sia per segmenti di mercato che per area territoriale.
Le compravendite per aree territoriali
Il mercato immobiliare residenziale risulta in crescita in tutte le macroaree territoriali, senza eccezione: il tasso più elevato si è registrato nel Nord Est (+9,3%), seguito dalle Isole (+7,1%, anche se in relazione a un volume di meno di 13mila unità compravendute) e dal Nord Ovest (+5,7), che rimane la macroarea con il mercato più significativo (Ntn superiore a 53mila).

L’espansione risulta ancora trainata dai comuni minori: +5,9% il dato aggregato, contro +5,1% dei comuni capoluogo di provincia. Tale rapporto si ribalta, tuttavia, in tre delle cinque macroaree, rispettivamente il Nord Est (capoluoghi +10,4%, unico tasso a doppia cifra, comuni minori +8,9%), le Isole (capoluoghi +7,4%, non capoluoghi +7%) e il Centro, la macroarea meno dinamica (+3,5% il tasso aggregato), con +6,3% per i capoluoghi e +1,8% per i non capoluoghi.

La superficie media compravenduta sale a 105,9 mq (+0,7 mq rispetto allo stesso trimestre del 2017), con variazioni che oscillano tra il +1,3 mq del Centro e la sostanziale stabilità del Nord Ovest.
La segmentazione del mercato in classi dimensionali mostra come la crescita maggiore abbia interessato la fascia più alta (unità immobiliari con superficie superiore a 145 mq), con un tasso di +9,1%, mentre la fascia più bassa (fino a 50 mq) e la fascia intermedia (con dimensione compresa tra 85 e 115 mq) hanno mostrato comunque tassi superiori al +6% (rispettivamente +6,3% e +6,1%); in termini assoluti, quasi il 60% del mercato continua a essere costituito da unità di dimensione compresa tra 50 e 115 mq.

Come di consueto, la Nota dedica un approfondimento particolare alle otto principali città italiane per dimensione demografica. Come detto, la dinamica dei grandi comuni risulta al di sotto della media nazionale, e i dati relativi a queste città confermano questa tendenza, con tassi mai superiori al +5% (dato più alto registrato a Genova, +4,7%) e con Roma addirittura in leggero calo (-0,8%, dopo il -1,9% già registrato nel precedente trimestre).
Roma e Milano restano ampiamente le due città con i mercati più dinamici (Ntn rispettivamente pari a 8.535 e 6.674), seguite da Torino e Napoli (Ntn rispettivamente pari a 3.738 e 2.138).
La superficie media compravenduta risulta in cinque casi su otto in calo (il dato più significativo a Milano, -1,6 mq), mentre in crescita risultano Firenze (+2,4 mq), Palermo (+1,3 mq) e Roma (+1,1 mq).
L’analisi per classi dimensionali mostra come l’espansione si concentri prevalentemente sui due segmenti estremi: in tutte le otto città risulta in crescita il mercato relativo alle unità di grande dimensione (oltre 145 mq), con i tassi più alti a Bologna (+14,7%) e Firenze (+10,4%); la classe relativa alle piccole unità (fino a 50 mq) esprime tassi significativi soprattutto a Bologna (+28,9%) e Milano (+21,2%).

Depositi pertinenziali, box e posti auto
La Nota, come di consueto, estende l’analisi anche alle pertinenze (depositi, box e posti auto): anche questi due segmenti confermano la tendenza espansiva del mercato sull’intero territorio nazionale (l’unico tasso negativo si registra, in entrambi i casi, nei soli capoluoghi della macroarea Nord Est, rispettivamente -2,8% e -0,8%).

Più nel dettaglio, la crescita delle compravendite dei depositi pertinenziali risulta dell’8,6%, trascinata soprattutto dal Nord Est (+23,3%) e dalle Isole (+21,5%). Anche in questo caso, i comuni minori si dimostrano più dinamici (+9,7%) rispetto ai relativi capoluoghi di provincia (+6,6%), con le macroaree settentrionali, tuttavia, in controtendenza.
Tra le grandi città risultano particolarmente appariscenti i tassi registrati a Palermo (+64%) e a Torino (+52,7%), determinati tuttavia soprattutto dalla ridotta dimensione del mercato di riferimento (a Palermo Ntn pari a 102, a Torino pari a 282).

Per quanto riguarda, infine, box e posti auto, il mercato, come detto, risulta in espansione (+4,6%), con tassi che vanno dal +8,1% del Nord Est al +0,4% del Centro (sostanzialmente stabile). In questo caso, sono i comuni capoluogo di provincia a fungere da traino, con un tasso aggregato più che doppio rispetto a quello dei comuni minori (+7,2% contro il +3,5%).
Tra le otto principali città analizzate, l’unica che conferma una dinamica negativa è Torino (-4,7%, dopo il -3,9% del trimestre precedente), mentre il dato più rilevante è sicuramente quello di Milano, con una crescita del 24,9% a fronte del secondo mercato nazionale (Ntn pari a 3.497), inferiore solo a quello di Roma (Ntn pari a 4.656, +3,5% rispetto al trimestre precedente).
 

Le unità immobiliari censite negli archivi del Catasto edilizio urbano risultano, al 31 dicembre 2017, poco meno di 75 milioni, oltre l’80% delle quali comprese nelle sole categorie A e C.
L’analisi dettagliata e completa di tutte le informazioni relative a tale patrimonio è stata sviluppata, come è ormai tradizione, nelle “Statistiche catastali“, rapporto disponibile da oggi sul sito dell’Agenzia delle entrate, giunto alla dodicesima edizione.
Il volume, realizzato dall’ufficio Statistiche e studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare, con la collaborazione della direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, fornisce, su scala nazionale, una mappa del numero, della consistenza, della rendita e della natura giuridica degli intestatari dell’intero panorama delle unità immobiliari censite in Catasto.

Le unità che presentano una rendita catastale sono quelle appartenenti, rispettivamente, alle categorie A, B, C, D ed E, e risultano poco meno di 65 milioni; i restanti 10 milioni fanno parte della categoria F (unità censite al solo scopo inventariale), dei cosiddetti beni comuni non censibili (ovvero unità di proprietà comune) e di una componente residuale di unità ancora in lavorazione (poco meno di 100mila).
Considerando le unità con rendita e le F, ovvero le categorie oggetto di particolare approfondimento nel rapporto, si è registrata, nel 2017, una crescita aggregata di poco più di 500mila unità rispetto all’anno precedente (+0,8%); con riferimento agli intestatari, si ha una netta prevalenza (90% circa) delle persone fisiche nella categoria A (escluse le A/10, ovvero gli uffici), nella categoria C e, in proporzione leggermente minore (poco meno dell’80%), nella categoria F, una prevalenza assai meno marcata nelle A/10 (56% circa) e un rapporto ribaltato nelle restanti categorie.
Alcuni equilibri si modificano in modo significativo se si ragiona in termini di rendita, escludendo dunque dal ragionamento gli immobili relativi alla categoria F: in questo caso, il tasso di crescita aggregata rispetto al 2016 è inferiore (+0,4%) e cresce il peso delle categorie E, B e soprattutto D (che sfiora il 30% del totale), a discapito, per lo più, della categoria C.

Si fornisce a seguire una sintesi dei principali riscontri relativi alle singole categorie.

Immobili a destinazione ordinaria (gruppi A, B, C)
Le abitazioni (gruppo A, esclusa la categoria A/10) risultano, nella banca dati catastale, pari a circa 35 milioni, +0,3% rispetto al 2016, per effetto soprattutto degli incrementi delle A/2 (abitazioni di tipo civile, +0,7%) e delle A/3 (abitazioni di tipo economico, +0,4%); è aumentato anche il numero di A/7 (villini, +1%) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi, +2,2%), mentre risultano in calo le restanti categorie.
Come accennato precedentemente, e come del resto prevedibile, gran parte delle unità appartenenti a questo gruppo risulta avere come intestatari persone fisiche (oltre il 92%).

In termini di rendita, il quadro è sostanzialmente analogo, sia nei rapporti che nelle dinamiche, con un ammontare complessivo che sfiora i 17 miliardi di euro.
La superficie media delle abitazioni risulta, infine, pari a 117 m2, con valori crescenti in funzione della qualità delle diverse categorie (dai 58 m2 delle A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare, ai 654 m2 delle A/9, castelli e palazzi di pregio).
Per completare il quadro relativo al gruppo A, la categoria A/10 (uffici) risulta in calo sia in termini di numero di unità immobiliari (poco più di 662mila, -0,2%), sia in termini di rendita (poco più di 1 miliardo e mezzo di euro, -0,6%); per quanto riguarda la tipologia di destinatari, restano prevalenti le persone fisiche (56,6% del totale).

Le categorie catastali del gruppo B (immobili a uso collettivo) risultano poco più di 200mila, in aumento rispetto al 2016 dell’1,2%, con le eccezioni delle categorie B/3 (prigioni e riformatori, -0,3%) e B/8 (magazzini sotterranei per depositi di derrate, -0,6%); il quadro delle relative rendite si presenta analogo, per quanto con un tasso di crescita inferiore (+0,7%).
Circa gli intestatari, prevalgono nettamente le persone non fisiche, sia in termini di stock (82%) sia, soprattutto, in termini di rendita (97%).

Il gruppo C contiene immobili a destinazione commerciale e varia, per un totale di oltre 27 milioni di unità, detenute per l’88% da persone fisiche.
Il 96% del totale risulta in realtà concentrato in tre delle sette categorie: C/6 (prevalentemente box e posti auto, pari a circa il 63%), C/2 (prevalentemente cantine e soffitte, pari a circa il 26,3%) e C/1 (negozi, 7,3% del totale).
La rendita complessiva risulta superiore ai 6 miliardi di euro, con una quota di intestatari persone non fisiche molto più significativa (oltre il 25%) rispetto allo stock.

Gli immobili a destinazione speciale e particolare
Al gruppo D (immobili a destinazione speciale) appartengono quasi 1,6 milioni di unità (+1,6% rispetto al 2016), per lo più concentrate nelle categorie D/1 (opifici, 495mila circa), D/10 (edifici a uso agricolo, 420mila circa), D/7 (edifici a uso industriale, 293mila circa) e D/8 (edifici a uso commerciale).
La categoria D/10 è l’unica in cui prevalgono, come intestatari, le persone fisiche (oltre il 90%).
Particolarmente rilevante risulta il dato relativo alla rendita, in virtù della destinazione d’uso degli immobili interessati: l’ammontare supera, infatti, i 10,5 miliardi di euro (+0,5% rispetto al 2016) e rappresenta circa il 28% del totale dello stock nazionale, come accennato anche in precedenza.

Gli immobili del gruppo E (a destinazione particolare) risultano, infine, poco meno di 100mila (+1,8% rispetto al 2016), in gran parte concentrati nelle categorie E/3 (edifici per speciali esigenze pubbliche, con oltre 42mila unità) ed E/9 (categoria residuale, con quasi 32mila unità); la rendita aggregata (oltre 775 miliardi di euro) risulta invece in calo dell’1% rispetto al dato dell’anno precedente.

La crescita degli scambi di abitazioni è ormai ininterrotta da dodici trimestri. Tra gennaio e marzo del 2018 si sono realizzate 127.277 compravendite, in termini di Ntn, il 4,3% in più rispetto allo stesso trimestre del 2017.

Lo rileva l’Osservatorio del mercato immobiliare nella nota trimestrale sull’andamento del settore residenziale nel I trimestre del 2018, disponibile da oggi sul sito dell’Agenzia entrate. Il comparto beneficia ancora del calo dei prezzi.

L’ultimo aggiornamento dell’indice nazionale dei costi delle abitazioni (Ipab), diffuso dall’Istat, evidenzia nel IV trimestre 2017, un tasso tendenziale ancora lievemente negativo, -0,3%, risultato della flessione dei prezzi delle abitazioni esistenti e di una stabilità dei prezzi delle abitazioni nuove.
 

Le compravendite nel dettaglio territoriale
Frenano i capoluoghi, come già osservato nei tre trimestri precedenti anche in questo primo del 2018 sono i comuni non capoluogo a realizzare il rialzo maggiore, +5,5% a fronte dei capoluoghi che si fermano a +2,3%.
A influenzare questo risultato è soprattutto il calo osservato nei capoluoghi del Centro che chiudono il trimestre in negativo, -0,7 per cento.
Tendenza al rialzo, invece, in tutte le altre aree del paese, con le Isole che mostrano la crescita più elevata, +6,4%, tasso sostenuto sia dalla dinamica dei capoluoghi, +5,7%, sia da quella dei comuni minori, +6,8%.
Supera il 5% la crescita dei volumi di compravendita anche nel Nord Est, +5,8%, e nel Sud , +5,5%, mentre resta più contenuta al Nord Ovest, +3,6% e al Centro, +2,5%.
 
L’abitazione scambiata nel I trimestre 2018 ha una superficie media stabile intorno ai 105 metri quadrati. Complessivamente sono stati trasferiti 13,4 milioni di m² con un aumento del tutto simile a quello osservato per i volumi.
A crescere maggiormente sono stati gli scambi di dimore piccole (con superficie fino a 50 m²) in rialzo del 6,8% rispetto al I trimestre del 2017.
Tuttavia, le abitazioni con superficie oltre i 145 m² ubicate nell’area del Centro sono cresciute del 9,3 per cento.
 
Le compravendite nelle grandi città
In linea con il rallentamento osservato nei capoluoghi, decelera anche la crescita nelle otto maggiori città per popolazione.
Con quasi 23mila abitazioni scambiate il tasso di crescita nelle otto metropoli resta sotto l’1% perdendo quasi 3 punti percentuali rispetto allo scorso trimestre quando era +3,4 per cento.
L’aumento complessivo è però il risultato di segni discordi e di entità diverse nel dettaglio delle singole città.
È Napoli, che triplicando la crescita già osservata nel IV trimestre del 2017 (era +4,0%), mostra il rialzo maggiore, +11,8 per cento.
Seppure con tassi più contenuti continua, ininterrotto da 19 trimestri, a crescere il mercato di Milano, +0,9 per cento.
Palermo recupera la flessione registrata lo scorso trimestre e in questo primo trimestre torna positivo, +1,7 per cento.
Di contro tornano in campo negativo Genova, -3,0% e Firenze, -1,1 per cento.
Continuano, invece, ad accumulare perdite i mercati di Roma, -1,9% che segue al calo dell’1,3% del IV 2017, e di Bologna dove la diminuzione del 2,7% osservata in questo trimestre è la quarta consecutiva.
 
Le pertinenze delle abitazioni
Continuano a crescere gli scambi di cantine e soffitte che, dopo il +12,2% dello scorso trimestre, segnano nel I trimestre 2018, un rialzo del 9,9% tendenziale.
Raggiunge quasi il 22% il rialzo di scambi di queste unità nel Nord Est; per contro i capoluoghi del Centro sono l’unica ripartizione a mostrare una flessione di questo segmento che perde il 2,7% rispetto al I trimestre del 2017.
Inoltre, risulta particolarmente ampio il divario tra capoluoghi, in ascesa del 3,5% e comuni minori dove le cantine e soffitte realizzano una crescita a doppia cifra, 13,3 per cento.
 
Nel I trimestre 2018 si sono scambiati poco meno di 73mila box e posti auto in crescita dell’1,9%, tasso al ribasso rispetto al +3,8% dello scorso trimestre.
Situazione disomogenea tra le aree del paese con il Centro in calo del 5,2% in conseguenza della flessione osservata sia nei capoluoghi, -7,8%, sia nei comuni non capoluogo, -2,5 per cento.
Risultati positivi nelle altre aree a fronte però della lieve discesa dei capoluoghi del Nord Ovest, -0,3% e dei comuni minori delle Isole, -1,1 per cento.
 

Il settore non residenziale del mercato immobiliare ha confermato, nel 2017, di attraversare una fase di espansione che ha interessato, come accaduto anche lo scorso anno, tutte le sue componenti.
È questo, in estrema sintesi, il quadro che emerge dal Rapporto immobiliare 2018 sul mercato a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, presentato oggi dall’Agenzia delle entrate e realizzato in collaborazione con l’Associazione italiana leasing (Assilea).

Le dinamiche aggregate hanno mostrato una certa omogeneità tra i vari segmenti di mercato, con tassi di crescita dei volumi di compravendite compresi tra il +7,6% dei capannoni e il +6,5% degli uffici; più articolata la distribuzione territoriale, con tassi più significativi nelle regioni del Centro Italia per uffici e negozi, che interessano quasi i due terzi del volume complessivo degli scambi nel settore, e una prevalenza del Nord Est e delle Isole per i capannoni.

Il Rapporto fornisce anche, come nelle precedenti versioni, degli specifici focus di approfondimento relativi alle principali città italiane (in particolare, le 12 città con popolazione superiore ai 250mila abitanti), che corrispondono, per lo più, ai mercati più significativi; di questi si fornisce, a seguire, una sintesi.
 

Uffici
Con riferimento agli uffici, la città che presenta di gran lunga il più alto volume di scambi è Milano, “capitale” di quel Nord del Paese che, da solo, comprende quasi il 60% dell’intero mercato nazionale: con oltre 1.000 compravendite registrate nel 2017 (+10,3% rispetto al 2016), infatti, il capoluogo lombardo sopravanza Roma (552, poco più della metà) e Torino (225, meno della metà di Roma, ma in crescita di oltre un terzo rispetto all’anno precedente).
Oltre che in termini assoluti, il dato di Milano spicca anche rapportando le compravendite al relativo stock: gli scambi hanno infatti riguardato il 2,5% del totale degli immobili adibiti a ufficio presenti nel territorio comunale (indice IMI), dato superiore a quello registrato nelle altre città, a partire da Genova (2,43%) e Firenze (2,27%).

Per quanto riguarda le quotazioni, sono due le città a registrare un valore superiore ai 3.000 euro: Venezia (3.543 euro) e Roma (3.296 euro), con la prima che è anche l’unica a segnare un rialzo, benché minimo (+0,1%), rispetto al 2016, in un contesto caratterizzato da cali più o meno consistenti a ogni livello di aggregazione territoriale, con tassi particolarmente significativi a Torino (-5,9%), Roma (-5,0%) e Palermo (-4,7%).

Negozi
Per quanto riguarda il segmento dei negozi, che, come accennato in precedenza, comprende oltre il 60% dell’intero settore non residenziale, si conferma la netta prevalenza, in termini di volumi di compravendite, delle città di Roma (con 1.701 unità) e Milano (con 1.602 unità), seguite da Torino con 814 unità scambiate (circa la metà rispetto alle due città principali).
Proprio a Torino si è registrato il tasso di crescita più rilevante (+22,2%), seguito da quelli di Napoli (+19,5%) e Milano (16,6%); gli unici tassi negativi di una qualche rilevanza si sono avuti, invece, a Catania (-18,6%) e Bologna (-16,9%).

Se il dato viene rapportato allo stock, tuttavia, è ancora Milano la città più dinamica, unica, con Torino, a movimentare più del 2% delle unità adibite a negozio presenti sul territorio comunale (IMI rispettivamente pari a 2,55% e 2,17%).

Anche in questo segmento di mercato il dato più alto relativo alle quotazioni si registra a Venezia, unica città a sfondare il tetto dei 4.000 euro al metro quadrato (4.138 €/m2, per l’esattezza); Milano supera i 3.000 euro (3.396 €/m2), mentre in tutti gli altri casi si rimane al di sotto di tale quota, a partire da Roma (2.859 €/m2) e Napoli (2.853 €/m2).
Rispetto al 2016, in un contesto caratterizzato da tassi negativi, da segnalare la dinamica in controtendenza delle città di Bari (+1,0%) e Torino (+0,9%).

Capannoni
Relativamente al terzo segmento analizzato nel Rapporto, i capannoni, sono tre le città che presentano un volume di compravendite superiore alle 100 unità, rispettivamente Torino (131), Milano (119) e Roma (118).
Il confronto con i dati del 2016 mostra tendenze estremamente diversificate nelle dodici città analizzate: si passa da forti incrementi percentuali (oltre il 60% a Catania, oltre il 40% a Torino, oltre il 30% a Genova) a decrescite prossime (Firenze, Venezia, Bari) o superiori (Bologna) al 30%.
Rapportando tali numeri ai relativi stock, i dati più rilevanti (superiori al 2%) risultano quelli di Milano (2,36%), Genova (2,32%) e Torino (2,21%).

In termini di quotazioni, l’unica città che esprime un valore superiore ai 1.000 euro (1.025 €/m2 per l’esattezza) è Firenze, dato sostanzialmente stabile rispetto a quello registrato nel 2016; i valori più bassi (meno di 400 €/m2) si sono riscontrati invece a Torino (314 €/m2) e Palermo (366 €/m2).
Rispetto al 2016 spicca il dato di Roma, che presenta un calo a doppia cifra superiore al 15% (esattamente -15,3%); l’unica quotazione in crescita risulta quella di Catania, per quanto solo dello 0,6 per cento.
Va sottolineato, in conclusione, che i volumi assai ridotti che caratterizzano questo segmento di mercato riducono, in modo spesso significativo, la rilevanza dei dati riferiti a una scala così minuta come quella comunale.