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Mercato immobiliare residenziale il dettaglio regione per regione

Come di consueto, a corredo della pubblicazione del Rapporto immobiliare, sul sito dell’Agenzia delle entrate, l’Osservatorio del mercato immobiliare cura l’uscita delle Statistiche Regionali, prezioso approfondimento sull’andamento del mercato residenziale nell’anno 2022 in tutte le regioni italiane.
I report, giunti al settimo anno di edizione, sono redatti dalle singole direzioni regionali e dagli Uffici Provinciali – Territorio in collaborazione con l’Ufficio statistiche e studi dell’Omi e permettono di approfondire, con un dettaglio maggiore rispetto al rapporto nazionale, le dinamiche locali delle transazioni di tipo residenziale.

La ripresa degli scambi di abitazioni registrata a livello nazionale (+4,7% rispetto al 2021) è confermata in tutte le regioni. Le regioni che rappresentano la maggiore quota di scambi sul totale nazionale, ovvero la Lombardia (21,1%) e il Lazio (10%), registrano rialzi del 3,8% e del 2,4%.  Anche le altre regioni con quote consistenti di mercato, come l’Emilia Romagna, il Piemonte e il Veneto guadagnano rispettivamente il +1,8%, +3,4% e +1,4 rispetto al 2021. I tassi di incremento maggiore, superiori al 12%, si registrano nei mercati della Basilicata e dell’Umbria che rappresentano una quota del NTN in valore assoluto più esigua.

In termini di intensità delle compravendite in relazione allo stock immobiliare, il valore dell’Imi risulta comunque in crescita in tutte le regioni italiane, confermando quindi la tendenza al rialzo, anche rispetto ai livelli pre-pandemia: si mantiene sopra il 2,5% in Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Piemonte e Toscana, si attesta intorno al 2,4% in Friuli Venezia Giulia, Lazio e Liguria, con valori tutti superiori all’Imi nazionale (2,27%). Nelle regioni del Sud, l’Imi assume valore massimo in Puglia (2,06%) e minimo in Calabria, dove solo l’1,18% dello stock di abitazioni è stato compravenduto nel 2022.

Le principali città
I dati delle compravendite relativi alle otto maggiori città italiane per popolazione residente confermano, senza eccezioni, la crescita del numero degli scambi, con un dato sostanzialmente in linea con quanto riscontrato a livello nazionale: con 121.404 transazione l’aumento è del 4,5% rispetto al 2021. Tra le città, il tasso di crescita è positivo in particolare per il mercato residenziale della città di Milano (+6,1% rispetto al 2021), che da sola rappresenta il 24% del Ntn delle grandi città. Piuttosto accentuati risultano gli incrementi anche a Palermo e a Torino che registrano un aumento di compravendite dell’11,3% e del 5,9% sul 2021. Roma, che detiene la quota più elevata di Ntn rispetto a questo gruppo di città (ben il 33%), mostra un rialzo più contenuto (+3% sul 2021).

Milano rimane tra le grandi città quella con l’indice della dinamica di mercato più elevato con un Imi di 3,5%: seguono Torino (3,2%), Bologna (2,9%) e Roma (2,8%). In termini assoluti Roma rimane la città italiana con il maggior volume di compravendite di abitazioni, con un Ntn superiore alle 40mila unità. Nei comuni non capoluogo delle rispettive province, il mercato residenziale rileva una crescita meno sostenuta, +2,7% rispetto al 2021. Anche tra le otto province più popolose, si conferma come mercato più dinamico quello della provincia milanese, sia in termini assoluti (con un Ntn di 46.052), sia in termini relativi (3,4% di Imi).

Esaminando, invece, il numero di abitazioni compravendute (Ntn) nelle principali città e nelle rispettive province dal punto di vista del taglio dimensionale, i dati mostrano, analogamente al complesso nazionale, come gli aumenti di scambi nel 2022 rispetto all’anno precedente sono più accentuati per i tagli più piccoli (fino a 50 m² e da 50 fino a 85 m²), mentre sono in controtendenza le transazioni di abitazioni di taglio più grande oltre 145 m², in diminuzione.

La superficie media delle unità abitative compravendute nelle maggiori città risulta pari a 89,3 m², valore inferiore rispetto a quello osservato a livello nazionale: rispetto all’anno precedente, nel 2022 la superficie media delle abitazioni scambiate nelle grandi città resta costante o in lieve aumento come accade a Torino, Palermo e Bologna e per nessuna città si riscontrano riduzioni.
Nei comuni della provincia le superfici medie sono generalmente superiori a quelle dei relativi capoluoghi, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Firenze, pari a 116 m², valore cresciuto rispetto al 2021; le superfici medie delle residenze scambiate nei comuni delle province di Roma, Milano e Torino rimangono sotto i 100 m².
Per quanto riguarda invece le quote di compravendita per classi di superficie nelle maggiori città, il taglio dimensionale più compravenduto, in sette delle otto grandi città, è quello tra 50 e 85 m², mentre a Palermo prevale di poco la classe compresa tra gli 85 e i 115 m². Anche con riferimento al complesso dei comuni del resto della provincia prevale il taglio tra 50 e 85 m2; la fascia immediatamente superiore, tra 85 e 115 m², è preferita a Napoli, Palermo e Firenze.