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Trattamento fiscale di plusvalenze da un usufrutto e da una servitù

Il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di usufrutto su un terreno agricolo genera reddito diverso, quello per la formazione del diritto di servitù prediale sullo stesso terreno, acquistato da più di cinque anni, invece, non origina alcuna plusvalenza.

È quanto precisa l’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 381 del 12 luglio, fornita nell’ambito di un interpello presentato per conoscere il corretto trattamento fiscale di un’operazione comportante il trasferimento di diritti reali.

L’istante, proprietaria da più di 5 anni di un terreno agricolo, in parte locato a una società telefonica, intende costituire su tale porzione, in favore di un’altra compagine, il diritto di usufrutto per la durata di 30 anni e quello di servitù di cavidotto (per allacci a rete fissa elettrica e telefonica, posa, attraversamento, gestione, mantenimento e sostituzione di impianti tecnologici, manutenzione ordinaria e straordinaria ed altro) e di servitù di passaggio di uomini per la posa in opera di cavi e per la manutenzione degli apparati. Dall’operazione, la contribuente ricaverà un corrispettivo comprendente anche una piccola quota riferibile alle obbligazioni assunte, cioè l’impegno a non realizzare sui propri terreni o immobili adiacenti, anche appositamente acquistati, altri impianti, antenne e apparati tecnologici, entro il raggio comunque di cinque chilometri dall’impianto.

Secondo l’Agenzia, al caso in sintesi descritto, calza a pennello il chiarimento contenuto nella risoluzione n. 20/1993, relativo al corretto trattamento fiscale da riservare alla concessione trentennale di un diritto di usufrutto su un immobile da parte di una persona fisica. In quell’occasione ha precisato, infatti, che “ai fini dell’imposizione tributaria diretta è del tutto irrilevante la questione posta in ordine all’uso del termine ”concessione” dal momento che il presupposto impositivo” previsto dall’articolo 67 del Tuir, “si realizza in capo al cedente il diritto reale di godimento, dovendosi intendere il termine ”concessione” adoperato in senso atecnico in riferimento a tutti gli atti giuridici aventi l’effetto di trasferire ad altri la potenzialità reddituale di un immobile”.

In sostanza, il corrispettivo percepito dal proprietario persona fisica a fronte della costituzione del diritto di usufrutto, comprensivo di quello per le obbligazioni accessorie assunte dall’istante, costituisce reddito diverso, da tassare in base a quanto disposto dall’articolo 71 del Tuir, vale a dire che “i redditi di cui alle lettere h), i) e l) del comma 1 dell’art. 67 sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione”.

Quanto alla costituzione del diritto di servitù di cavidotto e di passaggio sulla porzione di terreno agricolo posseduta da oltre 5 anni, l’Agenzia ritiene che, non emergano plusvalenze tassabili, in quanto la costituzione di tale diritto interviene dopo cinque anni dall’acquisto. Anche in questo caso la soluzione è offerta da un documento di prassi interna, la risoluzione n. 379/2008, in cui tra l’altro è specificato che anche la costituzione di una servitù va ricondotta all’articolo 67 del Tuir, il quale però al comma 1, lettera b), esclude da tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni.