Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Nuovi chiarimenti sulle formalità da eseguire nei registri immobiliari nell’ambito dei procedimenti di espropriazione per pubblica utilità. Con la risoluzione n. 29 del 28 luglio 2026, l’Agenzia delle entrate interviene sui profili operativi della trascrizione dei decreti di esproprio, con particolare riguardo al momento in cui deve essere effettuata la pubblicità immobiliare e alla documentazione da presentare al conservatore.

L’intervento nasce dai dubbi sollevati da alcune autorità esproprianti, soprattutto nei casi di procedimenti gestiti da soggetti delegati ai sensi dell’articolo 6 del Dpr n. 327/2001 (Testo unico espropri), chiamati a realizzare opere infrastrutturali su terreni preventivamente espropriati.

L’Agenzia premette che il decreto di esproprio può intervenire nell’ambito di una procedura ordinaria oppure di una procedura accelerata. Nel procedimento ordinario il decreto viene emanato prima dell’immissione in possesso del bene e il trasferimento della proprietà è subordinato alla successiva notifica e all’esecuzione del provvedimento. Nella procedura accelerata, invece, l’amministrazione ottiene anticipatamente il possesso dell’immobile mediante un decreto di occupazione d’urgenza, mentre il decreto definitivo di esproprio arriva in un momento successivo.

La risoluzione ricorda inoltre che la trascrizione del decreto nei registri immobiliari non ha funzione di opponibilità verso i terzi, ma rappresenta una forma di pubblicità-notizia: l’acquisto della proprietà avviene infatti a titolo originario in forza del potere espropriativo esercitato dalla pubblica amministrazione. La trascrizione assume comunque un ruolo centrale nel procedimento, poiché da quel momento eventuali diritti riferiti al bene espropriato possono essere fatti valere esclusivamente sull’indennità di espropriazione

Procedura ordinaria e trascrizione “senza indugio”
Il nodo interpretativo riguarda l’articolo 23 del Testo unico, secondo cui il decreto di esproprio deve essere trascritto “senza indugio” nei registri immobiliari. Il dubbio era se tale adempimento dovesse essere eseguito immediatamente dopo l’emanazione del decreto oppure soltanto dopo la sua notificazione agli interessati e la successiva immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione.

L’Agenzia evidenzia che il quadro normativo consente entrambe le soluzioni operative. Da un lato, infatti, il trasferimento del diritto è subordinato alla notificazione e all’esecuzione del decreto; dall’altro, le disposizioni del Testo unico sembrano delineare una sequenza composta da fasi distinte, ciascuna accompagnata da una specifica forma di pubblicità immobiliare.

In questa prospettiva, la trascrizione immediata del decreto è considerata coerente con il sistema, in quanto rende conoscibile ai terzi l’esistenza della procedura ablativa, mentre la successiva annotazione pubblicizza l’avvenuta esecuzione del provvedimento attraverso l’immissione in possesso.

a) procedura con doppia formalità
Quando la trascrizione viene richiesta subito dopo l’emanazione del decreto e prima della sua esecuzione, la pubblicità immobiliare si articola in due passaggi.

Il primo consiste nella trascrizione del decreto di esproprio. In tal caso, nella nota di trascrizione deve essere espressamente indicata la presenza della condizione sospensiva prevista dall’articolo 23 del Testo unico, in conformità a quanto stabilito dall’articolo 2659 del codice civile per gli atti sottoposti a condizione.

Una volta effettuata l’immissione in possesso, l’autorità espropriante deve poi richiedere l’annotazione del relativo verbale. Proprio il verbale di immissione in possesso rappresenta il documento che il legislatore individua come titolo idoneo per il completamento della pubblicità immobiliare.

Secondo l’Agenzia, in questa fase non è necessario produrre le relate di notificazione del decreto né altra documentazione che dimostri l’avvenuta notifica. Il Testo unico, infatti, non prevede tale adempimento ai fini dell’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari.

b) alternativa della formalità unica
Resta comunque possibile una diversa modalità operativa. L’autorità espropriante può infatti attendere che il decreto sia stato notificato ed eseguito prima di richiederne la trascrizione.

In questo caso si procede con un’unica formalità. Il titolo resta il decreto di esproprio, ma alla richiesta deve essere allegato il verbale di immissione in possesso oppure deve essere prodotto il decreto recante l’annotazione della data in cui l’immissione è avvenuta.

Poiché la condizione sospensiva si è già verificata, non è necessario darne evidenza nella nota di trascrizione. Anche in questa ipotesi, tuttavia, non occorre allegare la documentazione attestante la notificazione del provvedimento.

Procedura con occupazione d’urgenza
La risoluzione in commento fornisce indicazioni specifiche sulla procedura accelerata prevista dall’articolo 22-bis del Testo unico. In questo caso l’amministrazione viene immessa anticipatamente nel possesso del bene attraverso un decreto di occupazione d’urgenza in cui sono individuati i beni da occupare, i relativi proprietari e, in via provvisoria, l’indennità di espropriazione. In base al comma 6 del medesimo articolo, tale provvedimento perde efficacia se il decreto di esproprio non sia emanato entro il termine previsto per il compimento dell’espropriazione.

Tale decreto, precisa l’Agenzia, non costituisce titolo per l’esecuzione di formalità nei registri immobiliari, poiché non determina alcun trasferimento del diritto di proprietà né produce effetti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali immobiliari.

L’unico titolo idoneo alla trascrizione resta quindi il successivo decreto di esproprio, che dovrà contenere anche gli estremi del precedente decreto di occupazione anticipata e l’indicazione del relativo stato di esecuzione. Non è necessaria, invece, la presentazione del decreto di occupazione d’urgenza quale autonomo titolo né di ulteriore documentazione attestante l’avvenuta immissione in possesso, considerato che tali elementi dovranno essere specificati nel decreto di esproprio.

In sintesi, l’Agenzia conferma che il decreto di esproprio può essere trascritto immediatamente dopo la sua emanazione, con indicazione della condizione sospensiva prevista dalla legge e successiva annotazione dell’immissione in possesso. In alternativa, è possibile procedere con una sola trascrizione dopo l’avvenuta esecuzione del decreto.

In entrambi i casi, ai fini della pubblicità immobiliare non è richiesta la produzione delle relate di notificazione. Il conservatore deve verificare esclusivamente la documentazione espressamente prevista dalla normativa, senza estendere il controllo agli adempimenti che il legislatore non ha indicato come presupposto per l’esecuzione delle formalità.