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Nello scorso anno le otto principali città italiane per popolazione hanno concentrato oltre 25 miliardi di euro di capitale finanziato con mutui ipotecari, pari al 18,3% del totale nazionale. Il numero di immobili ipotecati in questi comuni è cresciuto del 14,3% rispetto all’anno precedente, registrando, tuttavia, un calo dei capitali erogati del 26,2%, calo dovuto in buona parte all’inversione di tendenza osservata nella città di Milano. Infatti, proprio nel capoluogo lombardo, dopo l’accelerazione nei capitali dovuti, in buona parte, a ipoteche di immobili extra-residenziali del 2024, si osserva una flessione del 55,8% dei capitali erogati su base annua.

L’analisi dettagliata dei dati sui mutui ipotecari delle Grandi città è contenuta nel Rapporto 2026 redatto a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare, disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate, da quest’anno in pubblicazione già nel mese di luglio.

Milano, si conferma anche per il 2025 il principale polo finanziario del paese: con 10,5 miliardi di euro di capitale e quasi 30mila immobili ipotecati rappresenta il 7,6% del totale nazionale e oltre il 40% del capitale complessivo delle grandi città. Tuttavia, il capitale finanziato registra un notevole calo rispetto al 2024, -55,8%, flessione osservata soprattutto per immobili del settore non residenziale, che costituiscono circa il 65% del valore finanziato. Roma si colloca al secondo posto con più di 42 mila immobili ipotecati, pari al 37% del totale delle grandi città, e il capitale erogato è in crescita di oltre il 48%, raggiungendo i 9,1 miliardi di euro. Il dato riflette una nuova fase positiva del mercato del credito nella capitale, in linea con l’andamento nazionale.

Le altre città mostrano segnali positivi, con aumenti diffusi sia nel numero di immobili sia nei capitali. A Torino si registra un consolidamento della crescita (+22,7% immobili, +20,9% capitale), mentre Napoli e Firenze evidenziano incrementi più marcati nel capitale finanziato (+32,4% e +68,5%). Palermo si distingue per la maggiore crescita del numero di immobili ipotecati rispetto al capitale erogato (+20,2% e +9,3%); Genova e Bologna registrano incrementi simili su entrambi i fronti.

Nel complesso, le grandi città rappresentano oltre il 13% circa degli immobili ipotecati nazionali, ma assorbono oltre il 18% dei capitali, a conferma della maggiore dimensione media delle operazioni.

L’analisi della composizione del capitale per tipologia di atto mostra differenze territoriali significative. A Milano, la componente residenziale incide solo per il 35% del capitale, contro una media superiore al 65% nelle altre grandi città. In particolare, a Palermo, nel 2025, il residenziale raggiunge l’82,4%, mentre a Firenze scende al 41,4 per cento. Questo quadro presenta, rispetto all’ambito nazionale, un diverso equilibrio tra credito abitativo e finanziamenti destinati ad attività economiche e immobili non residenziali, con Milano che si distingue per la maggiore concentrazione di operazioni di alto valore e di natura commerciale.

Analizzando i capitali erogati a garanzia di immobili nelle grandi città dal punto di vista della destinazione del finanziamento, rileviamo, nel complesso, che le grandi città nel 2025 mostrano una maggiore incidenza di capitali destinati all’acquisto diretto di immobili (“Mercato A”): il 45,5% del capitale “estratto” tramite ipoteca è tornato al mercato immobiliare, contro una quota nazionale del 33,2 per cento. La quota restante ha finanziato operazioni di investimento, sviluppo e rifinanziamento di attività economiche (circa il 44%). Tuttavia, è da evidenziare che il dato è differente per le città di Milano e Firenze, in cui si conferma il ruolo crescente dell’area metropolitana come centro di attrazione del credito per usi diversificati: in queste città la quota destinata all’acquisto di immobili resta al di sotto del 38 per cento. Nelle altre città, a eccezione di Roma, la tendenza osservata è quella di capitali che vengono impiegati, per oltre il 60%, a rifinanziare compravendite di immobili.