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Con la risposta a interpello n. 117/2026, l’Agenzia delle entrate ha affermato che, qualora il contribuente sia già proprietario di un immobile, acquistato con le agevolazioni prima casa, può acquisire una seconda abitazione nel medesimo comune e con le stesse agevolazioni soltanto se rivende la prima entro due anni. Le imposte già versate sono recuperabili solo relativamente alla porzione immobiliare agevolata.  

Il caso in esame
Nel caso in esame i contribuenti nel 1986 hanno acquistato un immobile a uso abitativo tra loro adiacenti usufruendo delle agevolazioni cosiddette “prima casa” per poi acquisire, nel 2004, anche l’immobile adiacente, al fine di ampliare l’abitazione principale. Nel secondo acquisto i contribuenti non hanno potuto beneficiare dell’agevolazione “prima casa” in quanto all’epoca non era ancora stata emanata la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 38/2005 che estendeva l’agevolazione a quanti avessero acquisito una ulteriore “prima casa” al fine di ampliare i propri spazi abitativi. Dopo il secondo acquisto, i contribuenti hanno unito le due unità immobiliari procedendo all’unificazione catastale.

Poiché gli istanti intendono acquistare, nel comune in cui risiedono e fruendo dell’agevolazione in esame, un’altra casa (con relativa pertinenza) da adibire ad abitazione principale, hanno chiesto all’Agenzia (a mezzo del loro notaio) se possono godere dell’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto, impegnandosi a vendere, entro due anni, l’abitazione già posseduta nello stesso comune. Il quesito riguarda, inoltre, la possibilità di accedere al credito di imposta relativo al secondo acquisto previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.

I principi di diritto
Prima di rendere il parere l’Agenzia ha illustrato le disposizioni che disciplinano la materia.

L’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del Tur (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta del registro, approvato con Dpr n. 131/1986) prevede l’applicazione dell’aliquota nella misura del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle condizioni previste nella Nota IIbis.

La Nota consente di fruire dell’agevolazione alle seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività […];

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo […]».

Il successivo comma 4bis (introdotto dall’articolo 1, comma 55, della legge n. 208/2015 e modificato dall’articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024) prevede, inoltre, che «L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

Pertanto, tale ultimo comma consente al contribuente di fruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un’altra abitazione, nonostante sia titolare su tutto il territorio nazionale di un altro immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che l’immobile già posseduto venga alienato entro il termine di due anni dal nuovo acquisto agevolato.

Per quanto riguarda il quesito relativo al diritto al credito d’imposta, l’articolo 7 della legge n. 448/1998 dispone che «Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla Nota IIbis […], è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso […]».

Dunque, la disposizione attribuisce un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.

In seguito alle modifiche apportate alla normativa in materia di agevolazioni per acquisto della “prima casa”, grazie all’introduzione del comma 4bis nella Nota IIbis citata, il credito d’imposta spetta anche nelle ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto, con l’agevolazione in esame, della nuova abitazione, ancor prima di rivendere la casa agevolata preposseduta (circolare n. 12/2016, paragrafo 2.1; risposte nn. 197 e 238/2005).

Tuttavia, il credito d’imposta non spetta a quanti abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire dell’agevolazione “prima casa”.

Da ciò si evince che l’avvenuta fruizione dell’aliquota ridotta prevista dall’agevolazione “prima casa” al momento dell’acquisto precedentemente effettuato, costituisce il presupposto per l’attribuzione del credito d’imposta previsto dall’articolo 7, comma 1, della legge 448 del 1998.

Il parere reso dall’Agenzia
Alla luce delle disposizioni richiamate, l’Agenzia ha ritenuto applicabile nel caso in esame l’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto, nello stesso comune, a condizione di alienare, entro il termine di due anni, l’unica abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione di abitazione acquistata con l’agevolazione (nel 1986), con la porzione di abitazione (quella contigua) acquistata senza agevolazione (nel 2004).

Per quanto riguarda il credito di imposta correlato all’agevolazione, questo maturerà con il futuro acquisto agevolato ma dovrà essere calcolato facendo riferimento all’imposta effettivamente versata con l’aliquota agevolata relativa alla porzione di immobile acquistato con l’agevolazione (nel 1986) e non all’imposta versata in misura ordinaria per l’acquisto (senza agevolazione) della porzione corrispondente all’abitazione adiacente (acquistata nel 2004).   

Ne consegue che l’imposta di registro assolta in misura ordinaria, senza applicazione dell’agevolazione prima casa, non può concorrere alla determinazione del credito d’imposta.