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Il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato, nel 2025, una nuova e significativa espansione, confermando il trend positivo già osservato nell’anno precedente.
I dati sono illustrati nel Rapporto mutui ipotecari 2026 dell’Agenzia delle entrate, curato dall’Osservatorio del mercato immobiliare, che da quest’anno anticipa a luglio la consueta pubblicazione di ottobre.

Nello scorso anno le unità immobiliari urbane e i terreni oggetto di ipoteca hanno raggiunto quota 906.691, con un incremento del 17,5% rispetto al 2024. Ancora più marcata la crescita del capitale complessivamente finanziato, che sfiora i 139 miliardi di euro, in aumento del 27,4% su base annua.

Le unità ipotecate sono costituite prevalentemente da immobili residenziali, che rappresentano oltre il 71% del totale. Gli atti di tipo residenziale (Res) concentrano tuttavia solo il 37% del capitale finanziato, pari a quasi 50 miliardi di euro. Gli atti misti residenziali (misto Res), che combinano immobili abitativi e non abitativi, incidono per circa il 18% delle unità ipotecate; per questa categoria il capitale erogato è l’unico a registrare una lieve flessione su base annuale (-0,2%), segnalando una contrazione delle operazioni che coinvolgono contestualmente immobili residenziali e non residenziali.

Diversa la dinamica degli atti relativi al settore non residenziale (NON RES), che pur rappresentando solo l’8,1% delle unità ipotecate assorbono oltre il 47% del capitale complessivamente finanziato, pari a circa 65 miliardi di euro. Per questa tipologia si rileva una crescita particolarmente sostenuta del capitale erogato (+38,5%). Anche i terreni, pur incidendo per appena il 3% del totale degli immobili ipotecati, mostrano incrementi rilevanti sia nel numero delle unità (+26%) sia nel capitale finanziato (+45,8%).

Sul piano territoriale, il Nord continua a rappresentare l’area di maggiore concentrazione dell’attività ipotecaria, con il 60,9% degli immobili ipotecati e quasi il 44% del capitale complessivo, pari a 60,8 miliardi di euro, in diminuzione del 6,1% rispetto al 2024. Il Centro raccoglie oltre un quinto delle unità ipotecate, e registra un aumento del capitale erogato (+37,6%). Nel Mezzogiorno il capitale finanziato cresce del 28,1%, a fronte di un aumento più contenuto del numero di immobili ipotecati (+18,2%).

Nel 2025 i tassi medi ponderati alla prima rata si sono attestati al 4,12%, in diminuzione di 0,86 punti percentuali rispetto all’anno precedente. Le operazioni residenziali presentano i livelli dei tassi più bassi (3,35%), con una riduzione di 0,31 punti percentuali. Più elevati, ma anch’essi in netto calo rispetto al 2024, i tassi applicati agli atti misti e non residenziali, pari rispettivamente al 4,19% e al 4,71 per cento.

La durata media dei finanziamenti si attesta a 15,8 anni, ma emergono differenze significative tra le diverse tipologie di atti. Per i mutui residenziali la durata supera i 25 anni, mentre scende a 13,6 anni per gli atti non residenziali e a 8,1 anni per quelli misti.

La seconda parte del rapporto esamina la destinazione del capitale ottenuto attraverso le garanzie ipotecarie, analizzando gli impieghi dei finanziamenti nel sistema economico. Nel 2025 circa il 63% delle unità ipotecate e il 33% del capitale finanziato sono confluiti nel cosiddetto “mercato A”, ossia nell’acquisto degli stessi immobili posti a garanzia del mutuo. Oltre la metà del capitale complessivo (52,9%) è stata invece destinata ad attività economiche estranee al mercato immobiliare (“mercato C”).

Particolarmente significativo è l’aumento del capitale destinato a finalità extra-immobiliari, cresciuto del 35% rispetto al 2024. Il dato evidenzia un utilizzo sempre più diffuso della leva ipotecaria come strumento di finanziamento per investimenti produttivi e operazioni non direttamente legate all’acquisto di immobili.

L’analisi per tipologia di atto conferma che il mercato A è alimentato quasi esclusivamente dagli atti residenziali, da cui derivano 40,5 dei 46,1 miliardi di euro complessivamente destinati a tale segmento. Nel mercato C prevalgono invece nettamente gli atti non residenziali, responsabili del 76,4% del capitale impiegato.

Sotto il profilo territoriale, il Nord continua ad assorbire la quota maggiore dei finanziamenti destinati ad attività extra-immobiliari, oltre il 31% del totale, pur registrando una significativa riduzione di capitali in quest’ambito, rispetto al 2024 (-31,5%). Di contro, il Centro mostra una forte espansione di questa componente, con un incremento del capitale pari al 66%.