Normativa e prassi

30 Dicembre 2021

Sismabonus acquisti inapplicabile se a vendere è un fondo immobiliare

Gli acquirenti di immobili demoliti e riedificati da un fondo di investimento immobiliare non possono beneficiare della detrazione Irpef prevista dal Sismabonus acquisti. L’attività di costruzione e ristrutturazione, precisa infatti la Banca d’Italia interpellata al riguardo, è incompatibile con le caratteristiche di tale organismo, anche se i lavori sono stati dati in appalto a terzi.
È quanto precisa l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 890 del 30 dicembre 2021.

A chiedere il chiarimento è una società di gestione collettiva del risparmio che svolge la propria attività attraverso l’istituzione, la promozione e l’organizzazione di fondi comuni d’investimento immobiliare chiusi. Uno dei fondi amministrati ha avviato un intervento di riqualificazione urbanistica per la realizzazione di housing sociale e residenziale su un complesso immobiliare del proprio patrimonio, situato in un comune classificato in zona sismica 2. Il progetto prevede, tra l’altro, il miglioramento sismico di una porzione della struttura con riduzione di oltre due classi del rischio sismico.
L’intervento, portato a termine tramite la demolizione e la ricostruzione di fabbricati preesistenti, è realizzato indirettamente dal fondo attraverso la concessione di appalti a imprese terze. Entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori il fondo intende rivendere le singole abitazioni ottenute.
I quesiti posti dall’istante sono sue:

  • se gli acquirenti delle unità immobiliari possono beneficiare del Sismabonus acquisti
  • in caso di risposta affermativa, se il fondo possa accettare come pagamento parziale delle abitazioni il credito d’imposta spettante agli acquirenti e se, in tale ipotesi, possa essere considerato cessionario del bonus e, quindi, cedere a sua volta il credito a terzi.

L’Agenzia delle entrate, a differenza di quanto sostenuto dalla società, non ritiene che l’agevolazione sia estendibile all’ipotesi descritta perché, in estrema sintesi, il fondo, effettivo realizzatore dell’intervento, non può essere classificato come “impresa di costruzione/ristrutturazione”, condizione essenziale ai fini della detrazione.
Le conclusioni dell’amministrazione finanziaria trovano fondamento nel dettato della norma che disciplina l’agevolazione e nel parere fornito dalla Banca d’Italia, che ha chiarito che i fondi possono effettuare operazioni di ristrutturazione immobiliare, come forma di valorizzazione degli asset immobiliari, ma, al contempo, è a loro precluso che l’oggetto dell’attività sia la costruzione o ristrutturazione degli immobili, in quanto non compatibile con la normativa di vigilanza.
 
L’agevolazione richiamata nell’interpello è prevista dall’articolo 16, comma 1-septies, del Dl n. 63/2013 ed è inserita nel contesto del Sismabonus. A differenza di quest’ultimo, però, lo sconto d’imposta spetta agli acquirenti delle unità immobiliari appartenenti a edifici demoliti e ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico. Il beneficio consiste in una detrazione Irpef pari al 75% del prezzo di acquisto se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore, pari all’85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio per un massimo di spesa pari a 96mila euro per ciascuna abitazione. Le unità immobiliare devono essere rivendute dalla ditta di costruzione e ristrutturazione che ha effettuato l’intervento entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.
La disposizione specifica, tra le condizioni indispensabili per accedere alla detrazione, che l’intervento preveda la demolizione e la ricostruzione del complesso immobiliare da parte di un’impresa di costruzioni/ristrutturazioni edilizie e che questa provveda poi a cedere le singole unità entro 18 mesi dal fine lavori.

La soluzione dell’interpello verte dunque sulla possibilità di equiparare i fondi comuni di investimento immobiliare alle imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare. L’Agenzia, prima da esprimersi sull’argomento, ha ritenuto opportuno rivolgersi alla Banca d’Italia per un parere.
In particolare, precisa la risposta in commento, la richiesta di intervento tecnico da parte del competente organo di vigilanza ha riguardato la possibilità per un “Fia chiuso immobiliare di tipo riservato” di svolgere legittimamente l’attività di costruzione e ristrutturazione di immobili attraverso l’affidamento in appalto a terzi, sulla base delle disposizioni di vigilanza prudenziale applicabili a questa tipologia di fondo.
La Banca d’Italia illustra, nell’ambito del parere, le caratteristiche peculiari che contraddistinguono tali organismi, gli obiettivi che devono perseguire e come.
In base al Tuf, i fondi comuni di investimento sono Oicr, di conseguenza hanno come finalità il rendimento del patrimonio gestito per conto degli investitori anche attraverso la valorizzazione degli asset immobiliari seppure attraverso terzi come nel caso dell’interpello. Il patrimonio, tuttavia, non può essere utilizzato per perseguire strategie di tipo imprenditoriale, siano esse commerciali e/o industriali. Quest’ultima condizione preclude agli Oicr (e in particolare ai fondi immobiliari riservati e non riservati e ai relativi gestori) la possibilità di svolgere attività diretta di costruzione.

Senza addentrarci troppo nei meandri tecnici della materia, dalla normativa di vigilanza descritta dalla Banca d’Italia si deduce che gli Oicr possono effettuare, anche in appalto, lavori di ristrutturazione edilizia come valorizzazione degli asset immobiliari, ma, contemporaneamente, non possono avere come oggetto della loro attività la costruzione o ristrutturazione di fabbricati perché incompatibile con la normativa di vigilanza.
Tale condizione entra in contrasto con la disciplina del Sismabonus acquisti. La norma richiede infatti espressamente che i lavori non solo siano effettuati da un titolare di reddito d’impresa, ma anche da una ditta che svolga attività “di costruzione e ristrutturazione”, così da identificare il soggetto che realizza l’opera quale impresa di costruzione o ristrutturazione. In conclusione, l’Agenzia ritiene l’agevolazione in argomento non sia applicabile per gli immobili acquistati dai fondi perché i “FIA chiusi non possono svolgere attività diretta di costruzione di beni immobili in quanto il patrimonio dell’OICR non può essere utilizzato per perseguire strategie di tipo imprenditoriale, siano esse commerciali e/o industriali”.

A prescindere dai lavori antisismici realizzati, quindi, gli acquirenti degli immobili demoliti e riscostruiti per conto del fondo non potranno beneficiare del Sismabonus acquisti. A cascata, decadono anche gli ulteriori quesiti.

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