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Iva ordinaria per il capanno non demaniale su area demaniale

Alla cessione del capanno da pesca non di proprietà dello Stato, anche se situato su un’area demaniale data in concessione, va applicata l’aliquota ordinaria del 22%, perché l’operazione realizzata si configura, per il concessionario che subentra, come trasferimento di diritto reale di godimento del bene acquistato, assimilato al diritto di superficie.

È quanto chiarisce l’Agenzia con la risposta n. 152 del 5 marzo 2021.

L’istante ha stipulato un contratto preliminare di compravendita per l’acquisto di “tutti i diritti … pari al 100% del diritto assimilato alla proprietà superficiaria sul manufatto (capanno) e delle relative attrezzature per l’esercizio della pesca con bilancione”. Il bene si trova su un’area demaniale data in concessione dal Comune competente alla parte venditrice.
Con il perfezionamento del trasferimento di proprietà la società istante subentrerà nella concessione demaniale che ha come oggetto il diritto “di occupare un’area demaniale marittima (…) allo scopo di mantenere capanno da pesca”.
La società precisa che il bene in questione risulta impropriamente censito nella categoria A/4 al catasto fabbricati del Comune competente e che tale classificazione dovrà essere corretta in conformità all’unico uso possibile ammesso dalla concessione demaniale, quale “capanno da pesca” e come previsto dal contratto preliminare. L’area coperta e scoperta su cui è stato realizzato il manufatto risulta invece classificata al catasto terreni dello stesso Comune.
La società precisa inoltre che la vendita avverrà nell’ambito dell’esercizio d’impresa da essa svolto.

Il chiarimento riguarda il corretto inquadramento dell’operazione ai fini Iva. L’istante chiede se la natura del rapporto instaurato tra le parti si configuri come un trasferimento di diritti reali di godimento (cessione di beni) o di obbligazione di fare, non fare o permettere (prestazioni di servizi).
In particolare, si chiede se il corrispettivo relativo all’operazione vada riferito al trasferimento del diritto di superficie sull’area in concessione, o alla rinuncia della parte venditrice alla titolarità della concessione demaniale in favore della società acquirente, con subingresso di quest’ultima, nella concessione stessa.

Il Comune, evidenzia innanzitutto l’Agenzia, ha concesso alla società venditrice di occupare l’area marittima in questione con lo scopo di mantenere il capanno da pesca in essa situato, a fronte del pagamento di un canone.
Il provvedimento prevede, tra l’altro, la riconsegna, allo scadere della concessione, all’Amministrazione, dell’area nel suo stato originale, sgomberata da eventuali impianti edificati dal concessionario, e l’acquisizione senza spese, da parte del Demanio, di eventuali strutture inamovibili o difficili da rimuovere.
In sintesi, l’atto autorizza l’occupazione dell’area marina e dispone il mantenimento, del capanno da pesca in essa situato.

Dalla lettura del documento emerge che, diversamente da quanto sostenuto dall’istante, il bene in questione non è demaniale come invece il terreno su cui insiste, manca infatti la titolarità della proprietà del manufatto da parte dello Stato.
A tale conclusione porta anche il titolo “Cessione di diritti del capanno” dato al contratto preliminare. L’intestazione fa dedurre che l’operazione comporta per il concessionario la titolarità di un diritto reale, assimilato al diritto di superficie (articolo 952 cc), secondo cui “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà”.

Tornando alla questione, l’Agenzia ritiene che la società concessionaria possieda il diritto di superficie sul capanno da pesca e che trattandosi di un bene non dello Stato ma semplicemente realizzato su un’area demaniale, il concessionario ne possa vantare un diritto reale di godimento.
Lo stesso, come già detto, intende stipulare un contratto di diritto privato a titolo oneroso con l’istante finalizzato al trasferimento dei diritti derivanti dalla concessione e, quindi, anche del diritto di superficie sui beni situati sul terreno demaniale come il capanno.
L’Agenzia fa notare che secondo l’articolo 2, comma 1, del decreto Iva, “costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su ben idi ogni genere” (sull’argomento, vedi anche la risposta n. 200/2020).

In conclusione, l’Agenzia, tenuto conto anche del fatto che il capanno da pesca situato sull’area oggetto della concessione è stato impropriamente censito, senza averne i requisiti oggettivi, al catasto fabbricati del Comune interessato, nella categoria A/4, ritiene cha alla cessione di tale bene sia da considerare una cessione a cui deve essere applicata l’aliquota Iva ordinaria del 22 per cento.
È infine d’accordo con l’istante sul fatto che l’attrezzatura da pesca vada venduta ad aliquota ordinaria.