Normativa e prassi

12 Gennaio 2021

“Prima casa”, agevolazioni vincolate ai tre anni di tempo per la costruzione

Al limite previsto per la conclusione dei lavori di costruzione della “prima casa”, scaduto il quale decadono le agevolazioni, non è applicabile la sospensione degli appuntamenti tributari disposti dall’articolo 24 del decreto “Liquidità”. Trattandosi di una norma agevolativa, di carattere eccezionale, non è estendibile a ipotesi diverse da quelle indicate nella disposizione stessa. È quanto precisa la risposta n. 39 del 12 gennaio 2021.

La richiesta di chiarimento arriva da un contribuente che ha ricevuto in dono dal padre un immobile in costruzione, con atto registrato il 16 ottobre 2017, beneficiando degli sconti fiscali “prima casa”. Per non perdere le agevolazioni l’istante avrebbe dovuto dichiarare, entro tre anni dalla stipula dell’atto, la conclusione dei lavori, termine che non ha potuto rispettare perché il cantiere ha dovuto sospendere i lavori a seguito della pandemia, come risulta dall’attestazione del direttore dei lavori incaricato.
Il contribuente chiede se la scadenza dei tre anni richiamata rientri tra le sospensioni dei termini previste dall’articolo 24 del Dl n. 23/2020 (decreto “Liquidità”).
Le agevolazioni in argomento riguardano l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, prevista anche in caso di abitazione, non di lusso, trasferita per successione mortis causa e donazione (articolo 69, commi 3 e 4, legge n. 342/2000). È possibile usufruire del trattamento di favore anche per la casa ancora in costruzione se in possesso degli altri requisiti previsti dalla legge (Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur) e sempreché l’abitazione sia classificabile nelle categorie catastali da A/2 ad A/7.

Per quest’ultima ipotesi, la norma agevolativa, spiega l’Agenzia, non stabilisce una scadenza per l’ultimazione dei lavori. Il periodo a disposizione oltre il quale si decade dal beneficio è stato fissato dalla circolare n. 38/2005 (paragrafo 5.1), con la quale è stato chiarito che per conservare l’agevolazione occorre dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto, termine che coincide con quello di decadenza per l’accertamento dell’imposta di registro.

L’Agenzia delle entrate, analizzata la normativa e la prassi di riferimento, ritiene che tale limite temporale non rientri tra quelli sospesi dall’articolo 24 del decreto “Liquidità”, come invece sostenuto dall’istante. Trattandosi di norma agevolativa, il periodo di stop, compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, può essere applicato soltanto alle ipotesi indicate nella disposizione stessa. E, quindi, come chiarito dalla circolare n. 9/2020 (par. 8.1) lo standby vale per:

  • i 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune della nuova abitazione
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve comperare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un’abitazione principale, deve procedere alla vendita della casa ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata a sua volta acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”. Sospensione, infine, anche per l’anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a quest’ultimo acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
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