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Con la risposta a interpello n. 130 del 25 giugno 2026, l’Agenzia delle entrate ha escluso la sussistenza delle agevolazioni fiscali per il compendio unico in presenza di un atto che non comporta il trasferimento della proprietà o di diritti reali già esistenti ma la costituzione di un nuovo diritto reale. In mancanza del passaggio da un soggetto a un altro, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.

Il caso in esame
Nel caso la donante, proprietaria di un fondo rustico con annessi fabbricati utilizzati per attività agricola, costituisce un diritto di usufrutto sul fondo a favore del figlio (donatario usufruttuario).

Il donatario è un imprenditore agricolo professionale e vorrebbe costituire sul fondo un compendio unico indivisibile per 10 anni, impegnandosi a condurlo direttamente per un periodo di almeno 10 anni dalla donazione. Il donatario, dunque, vorrebbe avvalersi delle agevolazioni fiscali previste per il “compendio unico”, impegnandosi a coltivare direttamente il fondo per almeno dieci anni.

Il dubbio interpretativo nasce dal fatto che la normativa agevolativa si riferisce al “trasferimento a qualsiasi titolo” di terreni agricoli, senza esplicitare se tale espressione possa ricomprendere anche la donazione del solo diritto di usufrutto.

I principi di diritto che regolano la materia
Prima di rendere il proprio parere l’Agenzia illustra le disposizioni che disciplinano la materia. Ripercorre, dunque, la disciplina del diritto di usufrutto prevista dagli articoli 978 e seguenti del codice civile.  Prosegue illustrando il disposto dell’articolo 5-bis, comma 1, del Dlgs n. 228/2001: «Ove non diversamente disposto dalle leggi regionali, per compendio unico si intende l’estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai regolamenti (Ce) nn. 1257 e 1260/1999, e successive modificazioni». 

Il successivo comma 2 afferma che «Al trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a coloro che si impegnino a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo in qualità di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento si applicano le disposizioni di cui all’articolo 5-bis, commi 1 e 2, della legge 31 gennaio 1994, n. 97 (…)». La disposizione richiamata prevede che «Nei territori delle comunità montane, il trasferimento a  qualsiasi titolo di terreni agricoli a coltivatori diretti e ad imprenditori agricoli a titolo  principale che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo  per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento è esente da imposta di registro,  ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere (…)» e, al comma 2, che, in caso di  violazione di tali obblighi, si verifica la decadenza dal regime agevolativo in parola, con  la conseguenza che sono dovute, «oltre alle imposte non pagate e agli interessi, maggiori  imposte pari al 50 per cento delle imposte dovute». 

Il Dlgs n. 228/2001 (articolo 5-bis, comma 4) stabilisce, inoltre, che «I terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico, sono considerati unità indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi. Il predetto vincolo di indivisibilità deve essere espressamente menzionato, a cura dei notai roganti, negli atti di costituzione del compendio e trascritto nei pubblici registri immobiliari dai direttori degli uffici competenti. Sono nulli gli atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico».  Per poter accedere all’agevolazione “compendio unico”, occorre, pertanto, essere in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi, indicati ai commi 1 e 2 dell’articolo 5-bis del Dlgs n. 228 del 2001.

L’Agenzia richiama i chiarimenti offerti dalla circolare n. 18/2013 relativi alla definizione di “compendio unico” specificando che per fornire risposta al quesito posto dal contribuente occorre definire se la costituzione di un diritto di usufrutto relativo ai terreni agricoli e ai fabbricati di pertinenza costituisca un’ipotesi di “(…) trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli (…)” ai fini dell’imposta di registro.

Accogliendo l’interpretazione della corte di Cassazione (sentenza n. 16495/2003), l’Agenzia distingue tra atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili (terreni, fabbricati) e atti traslativi di diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, servitù, uso, abitazione), da una parte, e atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, dall’altra.Tale orientamento risulta già espresso nella risoluzione n. 23/2025, conforme, a sua volta, alla giurisprudenza di legittimità (ordinanze nn. 27293/2024 e 3461/2021).

Dunque il  termine “trasferimento” contenuto nel Dpr n.131/1986, art. 1, della tariffa allegata, è  stato utilizzato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio  da un soggetto a un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali  immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali  di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà  del proprietario del fondo servente ma compressione del diritto di proprietà di questi a  vantaggio di un determinato fondo (dominante).

Secondo l’Agenzia, pertanto, nel caso in esame la donante, piena proprietaria del fondo, tramite l’atto di donazione ha costituito il diritto di usufrutto in capo al figlio donatario.

Il parere reso dall’Agenzia delle entrate
Applicando i principi espressi al caso concreto, l’Agenzia evidenzia che l’operazione descritta nell’istanza non comporta il trasferimento di un diritto esistente, ma la costituzione dell’usufrutto in capo al donatario.

Di conseguenza, manca il presupposto oggettivo richiesto dalla norma agevolativa, ossia il trasferimento dei terreni agricoli. Il termine utilizzato dal legislatore, infatti, non può essere esteso fino a comprendere atti costitutivi di diritti reali.

Alla luce dei rilievi espressi, l’Amministrazione respinge l’istanza del contribuente: la costituzione di usufrutto mediante donazione non rientra nell’ambito applicativo della disciplina sul compendio unico. Le relative agevolazioni fiscali, pertanto, non sono applicabili al caso in esame.

La risposta chiarisce in modo netto che, anche in presenza di tutti gli altri requisiti (soggettivi e oggettivi), la natura giuridica dell’atto resta determinante: senza un vero trasferimento, il beneficio fiscale non può essere riconosciuto.