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Acquisto di immobili residenziali: detraibile anche l’Iva sull’acconto

I titolari di alloggi abitativi acquisiti da una cooperativa edilizia possono fruire della detrazione ai fini Irpef, introdotta dalla legge di Stabilità 2016, pari al 50% dell’Iva corrisposta sugli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2016 di unità residenziali di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici, anche per l’Iva corrisposta sugli acconti del 2016.
È il chiarimento fornito dall’Agenzia con la risposta n. 149/E del 26 maggio 2020 su un caso riguardante una cooperativa edilizia che ha costruito degli alloggi da assegnare ai propri soci, avvalendosi di imprese appaltatrici. Gli istanti, in particolare, chiedono di poter beneficiare della detrazione Irpef pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva, anche per gli acconti versati nel 2016 a seguito dell’atto di prenotazione, nonostante non sia stato formalmente concluso un contratto preliminare.
Nello specifico, gli istanti evidenziano che l’atto di assegnazione dell’alloggio in proprietà risulta perfezionato, con atto notarile, e che le procedure seguite da Alfa per il trasferimento della proprietà degli immobili agli istanti determinano, sin dalla fase iniziale, la prenotazione dell’immobile richiesto e, quindi, la certezza del buon esito dell’iter  sino all’assegnazione finale in proprietà. Il socio, già al momento degli acconti, ha perciò la certezza degli adempimenti da parte di Alfa e degli obblighi inerenti all’accettazione della prenotazione dell’immobile.

L’agevolazione fiscale relativa al caso in esame è stata introdotta, ricorda l’Agenzia, con la legge di Stabilità del 2016: “Ai fini dell’imposta sul  reddito  delle  persone  fisiche,  si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del  suo  ammontare, il  50  per  cento  dell’importo   corrisposto   per   il   pagamento dell’imposta  sul  valore   aggiunto   in   relazione   all’acquisto, effettuato entro  il  31  dicembre  2016,  di  unità  immobiliari  a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi  della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo  è pari  al  50  per  cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è  ripartita  in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi” (articolo 1, comma 56, legge n. 208/2015). Inoltre, il decreto milleproroghe 2017 (Dl n. 244/2016), all’articolo 9, comma 9-octies, ha confermato la detrazione anche per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017.

Detto ciò, l’Agenzia evidenzia che nel concetto di “imprese costruttrici” rientra il senso ampio di “impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento”, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche quelle di “ripristino” o “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi, così come chiarito anche dalla circolare n. 7/ 2018.
Anche la circolare del Mef n. 182/1996 aveva chiarito che nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le società cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.

Nel caso di specie, Alfa ha per scopo “la promozione e la gestione di iniziative nell’ambito dell’edilizia residenziale, economica e popolare” e, per i lavori di costruzione degli alloggi in esame, ha “deciso di affidare l’appalto a un’impresa”.
La richiamata circolare n. 7/2018 ha chiarito che, ai fini della detrazione e in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nei periodi di imposta 2016 e 2017. E’ possibile fruire della detrazione per l’Iva corrisposta sugli acconti pagati nel 2016, se il contratto preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017, dal momento che l’agevolazione era vigente sia per il 2016 sia per il 2017. Di conseguenza, in caso di acconti pagati nel 2016, in assenza di un preliminare registrato e un definitivo stipulato entro il 2017, il contribuente non potrà detrarsi l’Iva corrisposta sull’acconto 2016 ma solo quella relativa al saldo 2017.

Su questo principio generale, tuttavia, è intervenuta l’Agenzia con il chiarimento interpretativo contenuto nella circolare n. 13/2019, secondo il quale i soci delle cooperative edilizie possono fruire della detrazione d’imposta già dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione, anche se questo non è sottoposto a registrazione, dando evidenza sia all’iter procedimentale previsto per le cooperative che all’accettazione della domanda di assegnazione. Sulla base di questo ragionamento, dai documenti presentati con l’istanza di interpello, è evidente che le procedure seguite da Alfa per il trasferimento della proprietà degli immobili agli istanti hanno determinato, nella fase iniziale, “l’immediato effetto prenotativo” delle unità abitative e successivamente l’assegnazione individuale in proprietà delle abitazioni.

Sul punto, anche la Cassazione (sentenza n. 17590/2018) ha precisato che la sequenza “prenotazione-assegnazione” può essere “ricostruita secondo la fattispecie contratto preliminare di vendita e contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell’alloggio, con conseguente applicazione del rimedio ex articolo 2932 del codice civile” .

In conclusione l’Agenzia, sulla base del fatto che le procedure seguite da Alfa ricalcano la sequenza prenotazione-assegnazione, ritiene che le società istanti possano fruire della detrazione Irpef in esame (articolo 1, comma 56, della legge n. 208/2015), anche con riferimento all’Iva assolta sugli acconti corrisposti nel 2016, a cui hanno poi fatto seguito, nel 2017, l’atto di assegnazione e il trasferimento della proprietà degli immobili con atto notarile.
Tale interpretazione risulta coerente con la ratio della norma “diretta a equilibrare il costo degli oneri fiscali delle cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva rispetto alle medesime operazioni soggette all’imposta di registro” (circolare n. 20/2016).

Per il  recupero delle rate di detrazione relative agli acconti pagati nel 2016 e alle rate 2017 e 2018 per l’Iva pagata in sede di rogito, l’Agenzia chiarisce che gli istanti si potranno avvalere delle  dichiarazioni integrative (articolo 2, commi 8 e 8-bis del Dpr n. 322/1998).