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Con la risposta a interpello n. 124/2026 l’Agenzia ha chiarito che, se l’immobile ceduto è stato oggetto di interventi interventi edilizi agevolati da Superbonus, l’eventuale plusvalenza realizzata non è imponibile quando il bene posseduto è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.

Il parere riguarda, in particolare, l’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir e la determinazione dell’eventuale plusvalenza imponibile in caso di cessione di immobile oggetto di interventi edilizi agevolati previsti dall’articolo 119 del Dl n. 34/2020 (Superbonus).

Il caso in esame
Il 9 maggio 2006 l’istante ha acquistato dai propri genitori la piena proprietà di un immobile in cui i genitori avevano stabilito la residenza anagrafica il 30 agosto 1991. Sei anni dopo (5 giugno 2012), l’istante ha donato il diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile ai propri genitori, mantenendo la nuda proprietà.

Il 19 gennaio 2022 il diritto di usufrutto si è estinto per rinuncia a titolo gratuito degli usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà dell’istante. I genitori hanno mantenuto la residenza nello stesso immobile, sulla base di un contratto di comodato, rispettivamente fino alla data del decesso del padre (17 febbraio 2022) e di trasferimento della residenza da parte della madre (28 aprile 2022). Successivamente, l’immobile è rimasto a disposizione della proprietaria o è stato concesso in locazione a terzi. La contribuente vorrebbe vendere l’immobile in oggetto tra il 31 luglio 2026 e il 31 dicembre 2026, ma non esclude che la vendita possa avvenire in un momento successivo.

Il contribuente si è rivolto all’Agenzia per sapere se, ai fini dell’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir e della determinazione dell’eventuale plusvalenza imponibile prevista dal successivo articolo 68, la data di acquisto dell’immobile debba essere individuata nel 9 maggio 2006, data in cui la contribuente ha acquistato a titolo oneroso la piena proprietà dell’immobile, ovvero nel 19 gennaio 2022, quando, a seguito della rinuncia all’usufrutto da parte dei genitori, si è nuovamente verificata la consolidazione del diritto di proprietà in suo favore.

L’istante chiede, inoltre, se, tenuto conto dei periodi di residenza anagrafica e di effettiva abitazione dei genitori (dal 30 agosto 1991 al 17 febbraio 2022 per il padre e dal 30 agosto 1991 al 28 aprile 2022 per la madre) nonché dei successivi periodi in cui l’immobile è stato a disposizione o locato a terzi), l’immobile possa considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, secondo quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, nell’ipotesi in cui la cessione si verifichi entro il 27 aprile 2027.

La soluzione interpretativa prospettata dal contribuente
Secondo la contribuente, la data di acquisto rilevante ai fini del calcolo del decennio antecedente all’atto della cessione deve essere individuata nel 9 maggio 2006; inoltre, la successiva data di rinuncia al diritto di usufrutto non costituirebbe un ‘‘nuovo acquisto’’. Pertanto, se la vendita interviene entro il 27 aprile 2027, sarebbe soddisfatto il requisito della destinazione ad abitazione principale dei familiari del cedente nel decennio precedente la vendita, ai fini dell’esclusione della plusvalenza.

I principi di diritto che regolano la materia
Prima di rendere il parere l’Agenzia illustra i principi di diritto che regolano la materia.

L’articolo 67, comma 1, del Tuir dispone che «Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: […] b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Dl 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

Con la risoluzione n. 218/2008 è stato precisato che assume rilievo il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell’usufrutto, seppur con riferimento al trattamento fiscale applicabile alla plusvalenza prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, derivante dalla cessione di un immobile la cui proprietà si era consolidata per effetto della morte dell’usufruttuario.

In particolare, è stato evidenziato che “Data la temporaneità dell’usufrutto (art. 979 c.c.), in caso di morte del titolare, il diritto di proprietà riacquista automaticamente la propria pienezza, senza bisogno di alcuna forma giuridica di riappropriazione e senza, dunque, alcun atto di retrocessione (si parla al riguardo di consolidazione). Colui che acquista il diritto di nuda proprietà ha già potenzialmente acquistato il diritto della proprietà integrale. Quindi, quando interviene la consolidazione, il nudo proprietario dell’immobile non acquista un nuovo diritto reale sull’immobile, ma vede riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio.”.

Tuttavia, le stesse considerazioni non sono state ritenute applicabili al caso in cui il diritto di usufrutto non si estingua per la morte dell’usufruttuario ma a seguito di riscatto a titolo oneroso del diritto reale da parte del nudo proprietario. Come è stato illustrato nella risoluzione n. 188/2009, in questa ipotesi, ai fini reddituali nell’operazione di riacquisto dell’usufrutto e successiva rivendita entro i cinque anni della piena proprietà del bene, è ravvisabile l’intento speculativo che rientra nella fattispecie impositiva delineata dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir e che configura l’ipotesi di plusvalenza tassabile.

Nel caso in esame, in assenza di un atto negoziale riconducibile al nudo proprietario, la rinuncia dell’usufrutto quale atto unilaterale dell’usufruttuario comporta la riespansione del diritto di proprietà. Sono, pertanto, applicabili i chiarimenti forniti con la risoluzione n. 218/2008.

Ne consegue che, per la corretta individuazione della data di acquisto dell’immobile, ai fini del calcolo del decennio antecedente alla cessione di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir, occorre far riferimento alla data del 9 maggio 2006, giorno in cui l’istante ha acquistato la piena proprietà dell’immobile mediante compravendita. La rinuncia a titolo gratuito all’usufrutto da parte dei genitori, intervenuta in data 19 gennaio 2022, ha comportato la semplice riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio della contribuente.

Infine, se effettivamente il padre e la madre dell’istante hanno risieduto nell’immobile nei periodi indicati, secondo l’Agenzia è possibile considerare l’immobile oggetto di interpello adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, secondo il disposto dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), Tuir, purché la cessione si verifichi entro il 27 aprile 2027.

Il parere reso dall’Agenzia
Alla luce di quanto esposto, se l’alienazione dell’unità immobiliare oggetto di interventi edilizi agevolati si verifica entro il 27 aprile 2027, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà imponibile in base al disposto dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir in quanto l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.