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Il Rapporto Immobiliare 2017 sul mercato a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, presentato oggi dall’Agenzia delle Entrate e realizzato in collaborazione con l’Associazione Italiana Leasing (Assilea), ha evidenziato come il 2016 sia stato il primo anno in cui tutti e tre i segmenti di cui si compone il settore non residenziale abbiano registrato una significativa espansione delle compravendite, dopo due anni sostanzialmente stabili.

Il mercato più dinamico resta quello degli uffici (viene movimentato l’1,51% dello stock, anche se nel 2005 la percentuale era quasi il triplo), i negozi continuano a pesare nettamente di più in quanto a stock (quasi il doppio della somma di uffici e capannoni), mentre i capannoni stanno registrando la ripresa più significativa (quasi due terzi del picco fatto segnare nel 2006), nonostante il leggero calo del 2015.

Il Rapporto fornisce poi, come di consueto, degli specifici focus di approfondimento relativi alle principali città italiane (in particolare le 12 città con popolazione superiore ai 250mila abitanti), che corrispondono all’incirca ai mercati più significativi. Di questi ultimi, segue un’ampia sintesi.

Uffici
Per quanto riguarda il segmento di mercato degli uffici, la solida tendenza al rialzo a scala nazionale (+12,3%) si traduce in dinamiche più differenziate a scala locale.
In linea con l’andamento aggregato a livello regionale (la Sicilia è una delle tre regioni, insieme a Valle d’Aosta e Umbria, a presentare un tasso negativo nelle compravendite degli uffici), due tra le quattro città nelle quali il volume del mercato ha manifestato una compressione, rispetto al 2015, sono proprio Catania (-26,8%) e Palermo (-14,3%), a cui si aggiungono Bari (-7,6%) e Torino (-21,1%).

In termini assoluti resta dominante Milano (quasi 1.000 compravendite), seguita da Roma (oltre 500), mentre le altre 10 città analizzate si collocano tutte al di sotto della soglia delle 200 unità compravendute (i numeri ridotti giustificano in molti casi dei tassi di variazione molto alti, come il +46,6% di Genova, il +33,5% di Verona o lo stesso -26,8% di Catania).

In termini di dinamicità del mercato (rapporto tra unità compravendute e relativo stock), in tre casi (rispettivamente Firenze, Milano e Verona) si supera il 2% (a Firenze il valore più alto, 2,26%).
Le quotazioni, al contrario, risultano tutte in calo, senza eccezioni (come d’altronde si è verificato su scala regionale, anche in quel caso senza eccezioni); il dato più pesante è a Torino (-14,3%, unico in doppia cifra), ma cali compresi tra il 4% ed il 7% si sono registrati anche a Roma, Napoli, Catania e Palermo.

Negozi
Per quanto riguarda il segmento dei negozi, il maggior volume di compravendite si è registrato nella città di Roma (1.597 ntn), seguita da Milano (1.375 ntn); a grande distanza seguono Torino (666), Napoli (480) e via via le altre, tutte con meno di 400 unità compravendute.
A fronte di una tendenza generalizzata al rialzo, si sono registrati tre casi di tassi negativi, il più significativo dei quali è Napoli (-4,4%); per il resto i tassi di crescita sono quasi tutti in doppia cifra e assumono un particolare rilievo il +16,1% di Roma (superiore al +15,1% di scala nazionale) e il +12,9% di Milano.

Se i dati vengono pesati in funzione del capitale fisico disponibile (tramite l’indice imi, pari al rapporto tra unità compravendute e stock), Milano si rivela la città nettamente più attrattiva (imi=2,17%), seguita da Torino, Bologna e Firenze (tutte prossime, per eccesso o difetto, all’1,7%), mentre risulta penalizzata, rispetto ai dati assoluti, Roma (imi inferiore all’1,4%).
Anche per il segmento dei negozi, le quotazioni hanno registrato un calo generalizzato, che ha coinvolto tutte e 12 le città analizzate, passando dal -8,8% di Roma ad un -0,6% di Milano (pressoché stabile a 3.418 €/m2); Venezia conserva la quotazione media più alta (4.148 €/m2).

Capannoni
Per quanto riguarda i capannoni, è importante premettere che i numeri estremamente esigui che ne caratterizzano il mercato riducono inevitabilmente la significatività delle dinamiche osservate, soprattutto in relazione all’entità dei tassi di variazione.
In ogni caso, il fatto che, tra i segmenti del non residenziale, quello dei capannoni abbia registrato nel 2016 la massima espansione (+22,1%) alla scala nazionale, peraltro con una tendenza positiva riscontrata in tutte le regioni, a eccezione della sola Valle d’Aosta (che rappresenta tuttavia solo l’1 per mille del mercato nazionale), trova piena conferma anche su scala comunale, con ben 9 comuni sul 12 in decisa crescita (più Venezia, sostanzialmente stabile).

In termini assoluti, le uniche città a superare le 100 compravendite annuali restano Roma (137) e Milano (115), seguite da Torino a quota 91; in rapporto allo stock, invece, sopra il 2% si collocano, oltre a Milano (2,36%), le città di Bologna (2,53%) e di Bari (2,06%).
In termini di quotazioni, il dato più alto, l’unico superiore ai 1.000 €/m2, è quello di Firenze (1.025 €/m2 per l’esattezza), mentre con valori superiori agli 800 €/m2 sono da segnalare Roma, Milano e Venezia; in ogni caso non ci sono città in crescita, con Roma (-8,6%) e Torino (-16,2%) che hanno registrato le flessioni più evidenti.