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L’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta anche per l’acquisto di un immobile collabente, cioè censito in categoria catastale F/2. L’immobile, però, deve essere effettivamente destinato a uso abitativo entro tre anni dall’acquisto, cioè nel termine entro cui l’Amministrazione può esercitare il potere di accertamento. Lo chiarisce l’Agenzia delle entrate, con la risposta 108 del 26 maggio 2026. La conclusione si fonda sulla lettura della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur (Dpr n. 131/1986), alla luce della recente evoluzione giurisprudenziale.

Secondo l’Agenzia, il beneficio è applicabile anche in assenza di immediata abitabilità del bene, purché sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla norma e purché l’acquirente renda nell’atto le dichiarazioni richieste. L’elemento decisivo diventa la destinazione dell’immobile ad abitazione principale, anche se non attuale ma solo potenziale.

In linea con l’orientamento espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 3913/2025, l’Amministrazione precisa che la classificazione catastale F/2 non costituisce un ostacolo all’agevolazione. Ciò che rileva è che il bene sia suscettibile di essere trasformato in casa di abitazione mediante interventi edilizi. L’Agenzia, però, pone un vincolo preciso: l’immobile deve essere effettivamente destinato a uso abitativo entro il termine triennale previsto dall’articolo 76, comma 2, del Tur, vale a dire, come anticipato, nel termine entro cui l’Amministrazione può esercitare il potere di accertamento. In caso contrario, si verifica la decadenza dal beneficio.

Questa impostazione comporta anche il superamento di una conclusione raggiunta in una risposta a interpello precedente alla richiamata pronuncia della Cassazione, la n. 357/2019, che escludeva le unità collabenti dal perimetro dell’agevolazione.

Il caso concreto riguarda un contribuente che, con contratto preliminare stipulato l’8 luglio 2024, si è impegnato ad acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente costituita da trulli, forno a legna, camini e cisterna, censita al catasto fabbricati in categoria F/2. L’atto definitivo è previsto per il 30 giugno 2026.

L’istante dichiara di possedere tutti i requisiti previsti dalla nota II-bis e manifesta l’intenzione di ristrutturare l’immobile, impegnandosi a completare i lavori entro tre anni dal rogito, per poi accatastarlo come abitazione principale e trasferirvi la residenza. In sostanza, chiede che il caso venga trattato in modo analogo a quello degli immobili in corso di costruzione.

Per comprendere la portata della risposta, è utile richiamare brevemente il quadro normativo. La nota II-bis consente l’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2% agli atti traslativi di “case di abitazione non di lusso”, purché ricorrano alcune condizioni. Tra queste, l’assenza di altri immobili abitativi nello stesso comune, il mancato utilizzo precedente dell’agevolazione e l’impegno a stabilire la residenza entro 18 mesi nel comune in cui si trova l’immobile.

Tradizionalmente, il requisito oggettivo è stato interpretato nel senso che l’immobile dovesse essere una “casa di abitazione”, cioè un fabbricato censito in categoria A, con esclusione di A/1, A/8 e A/9, ma la prassi amministrativa e la giurisprudenza hanno progressivamente ampliato questa nozione.

Già la circolare n. 38/2005 aveva chiarito che l’agevolazione può spettare anche per immobili non ancora ultimati, purché “strutturalmente concepiti per uso abitativo”. Su questa linea si è consolidato un orientamento della Cassazione che riconosce il beneficio anche ai fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3), come confermato da numerose sentenze.

La novità della risposta n. 108/2026 consiste nell’estendere questo principio anche agli immobili collabenti. Questi ultimi, secondo l’articolo 3, comma 2, del Dm n. 28/1998, sono fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un livello di degrado tale da non produrre reddito. Nonostante ciò, la Cassazione ha affermato che l’assenza di attuale abitabilità non è decisiva. Infatti, se il sistema ammette il beneficio per immobili ancora da costruire, a maggior ragione deve ammetterlo per immobili esistenti, anche se degradati, purché destinati a diventare abitazioni.

L’Agenzia delle entrate recepisce integralmente questa impostazione e la inserisce nel quadro applicativo della nota II-bis. Rimane però centrale il principio di effettività, cioè l’intenzione di costruire o ristrutturare deve tradursi in un risultato concreto entro il termine previsto.

La risposta in esame, in sostanza, chiarisce che la categoria catastale F/2 non esclude l’agevolazione, e introduce un criterio temporale preciso per verificare la correttezza della fruizione del beneficio. Nel dettaglio, l’acquisto di un immobile collabente può rientrare nell’agevolazione “prima casa”, a condizione che il contribuente rispetti tutte le dichiarazioni richieste e che l’immobile venga realmente trasformato in un’abitazione entro tre anni.