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La vendita di un terreno classificato come “zona bianca” dal Certificato di destinazione urbanistica è soggetta a Iva, trattandosi comunque di un’area edificabile. Le zone bianche, infatti, non hanno una pianificazione urbanistica vigente, ma mantengono comunque un limitato indice di edificabilità, come previsto dall’articolo 9 del Testo unico dell’edilizia (Dpr n. 380/2001).

È la sintesi della risposta n. 321 del 30 dicembre 2025 dell’Agenzia a un interpello presentato da due società che hanno venduto all’asta il terreno e chiedono di chiarire se la vendita dell’area è fuori dal campo Iva in quanto non edificabile (articolo 2, comma 3, lettera c) del Dpr n.633/1972) o se è soggetta a Iva perché il terreno, seppur con dei limiti, è edificabile.

L’Agenzia chiarisce che anche se il terreno è classificato nel Cdu come “zona bianca” ciò non significa che vada escluso un certo grado di edificabilità.

Contrariamente a quanto sostenuto dalle due società, infatti, l’Agenzia ritiene che la vendita non rientri nella disposizione di cui all’articolo 2, comma 3, lettera c) del Dpr n. 633/1972, che esclude l’applicazione dell’Iva, in quanto tale norma riguarda solo le cessioni di terreni totalmente non edificabili e non vale quindi per le zone bianche.

Ai fini dell’edificabilità l’Agenzia ricorda che le zone bianche sono disciplinate dall’articolo 9 del Testo unico dell’edilizia, secondo cui “«1. Salvi i più restrittivi limiti fissati dalle leggi regionali e nel rispetto delle norme previste dal decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti:

a) gli interventi previsti dalle lettere a), b) e c) del primo comma dell’articolo 3 che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse;

b) fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro; in caso di interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non può comunque superare un decimo dell’area di proprietà.

2. Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione, oltre agli interventi indicati al comma 1, lettera a), sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse…»

A conferma della propria posizione, l’Agenzia fa un quadro anche della giurisprudenza, richiamando il Consiglio di Stato (sentenza n. 3684/2016), la Corte di cassazione (sentenza n. 720/2025 e n. 21095/2019) e la Corte costituzionale (sentenza n. 84/2017).

In conclusione, la vendita del terreno che ricade nella “zona bianca”, effettuata dalle due società, dovrà essere considerata una cessione di terreno edificabile soggetta all’applicazione dell’Iva in misura ordinaria.