Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Con la risoluzione n. 69 del 17 dicembre 2025, l’Agenzia delle entrate interviene sulla rinnovazione delle ipoteche nei registri immobiliari e fornisce indicazioni sulle modalità di compilazione della nota, in particolare nei casi in cui siano intervenute, rispetto all’ipotecaria originaria, modifiche relative ai creditori, ovvero ai titolari degli immobili ipotecati, o ancora mutamenti relativi agli immobili oggetto di rinnovazione.

La crescente durata dei mutui, ormai spesso superiore ai venti anni, ha reso sempre più frequente la necessità di rinnovare le iscrizioni ipotecarie nei registri immobiliari. La rinnovazione, prevista dall’articolo 2850 del codice civile, assicura la continuità della garanzia oltre il termine di efficacia dell’iscrizione originaria. Proprio per questo, negli ultimi tempi sono emerse alcune difformità di comportamento tra le diverse conservatorie, che hanno sollevato l’esigenza di chiarimenti e di una maggiore uniformità nelle prassi operative.

La questione centrale riguarda la corretta redazione delle note di iscrizione in rinnovazione, soprattutto quando la situazione giuridica o materiale sia mutata rispetto all’iscrizione originaria. Può accadere, infatti, che nel corso degli anni intervengano modifiche soggettive, come il subentro di nuovi titolari degli immobili ipotecati per successione o per trasferimento inter vivos, oppure variazioni dal lato creditorio, ad esempio a seguito di cessione del credito o di operazioni societarie che coinvolgono l’istituto mutuante. Non meno rilevanti sono le modifiche oggettive, che riguardano gli immobili stessi: variazioni catastali, frazionamenti, o la liberazione parziale di beni dal vincolo ipotecario. In tutti questi casi, la nota di rinnovazione deve essere predisposta con attenzione, affinché rifletta fedelmente la nuova realtà giuridica e materiale, evitando disallineamenti che potrebbero compromettere la certezza della pubblicità immobiliare.

Un ulteriore profilo di incertezza riguarda le modalità di pagamento dei tributi dovuti per ottenere la copia della nota originaria di iscrizione. La normativa consente infatti che tale copia sostituisca il titolo nella richiesta di rinnovazione, ma non sempre le procedure di rilascio e le opzioni di pagamento risultano chiare e uniformi tra i diversi uffici.

Alla luce di questi aspetti che possono generare dubbi negli operatori, l’Agenzia ha ritenuto opportuno fornire indicazioni precise e promuovere iniziative volte a uniformare le prassi operative dei Servizi di pubblicità immobiliare.

Nello specifico, per l’ipotesi relativa alle modifiche dei titolari degli immobili ipotecati, la nota di iscrizione in rinnovazione dovrà riportare sia i soggetti originari – in conformità al principio espresso dall’articolo 2850 cc – sia i soggetti eventualmente subentrati (articolo 2851 cc). Nel caso di modifiche intervenute dal lato soggettivo creditorio, la rinnovazione potrà validamente eseguirsi con l’indicazione dell’originario creditore, ma, per una pubblicità più aderente alla realtà fattuale, potrà eseguirsi anche nei confronti del nuovo creditore; analogamente potrà operarsi nel caso di intervenute modifiche degli immobili ipotecati.

Infine, il documento di prassi fornisce chiarimenti sulle modalità di pagamento dei tributi dovuti per il rilascio della copia da presentare al conservatore in luogo del titolo per ottenere la rinnovazione, precisando la utilizzabilità anche del versamento unificato (F24 elide).