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Immobile ereditato e in parte locato, in standby le rate residue non godute

L’erede dell’immobile, su cui sono stati effettuati lavori di ristrutturazione edilizia agevolati, che affitta parte dello stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza dell’anno in cui non detiene il bene direttamente anche solo per una parte dello stesso anno. Potrà farlo, in termini di competenza, solo alla fine del contratto di locazione.

All’auspicata possibilità, espressa dall’erede istante, di potere beneficiare delle residue rate di detrazione che sarebbero spettate al padre, perché le stesse sono “’un credito a lui spettante”, l’Agenzia obietta, con la risposta n. 594 del 22 dicembre 2022, supportata dalle norme e dalla prassi di riferimento, che in caso di acquisizione di un immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile (circolare n. 28/2022).
In sostanza, la detrazione compete a chi abbia la immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale. Se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre.

Questo, qualsiasi siano le detrazioni interessate, in quanto l’istante non specifica se i lavori effettuati dal de cuius siano riconducibili a interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis del Tuir) a fronte dei quali spetta la detrazione attualmente disciplinata dall’articolo 16 del Dl n. 63/2013, ovvero rientrino tra quelli richiamati nell’articolo 14 dello stesso Dl del 2013 per i quali spetta la detrazione ivi indicata. Entrambe le disposizioni agevolative, direttamente o nei decreti attuativi, prevedono che “in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.

Per completezza, poi, l’amministrazione, sempre richiamando la citata circolare, conclude che la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere ”per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento”. Pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.
La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. Ne consegue che l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione. Al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.
Analoghe conclusioni valgono anche nell’ipotesi in cui sia locata solo una parte dell’immobile.

Ne consegue che l’erede istante non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente anche solo per una parte di tale anno; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.