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Iva cessione terreni con “ruderi”: conta la prima categoria catastale

La classificazione catastale della proprietà, costituita da un terreno su cui insistono immobili collabenti, “al momento della cessione”, resta, in generale, il criterio di riferimento principale per applicare il regime di esenzione previsto dal decreto Iva (numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del Dpr n. 633/1972), indipendentemente dalla destinazione degli stessi immobili, successiva alla vendita.

Se, quindi, all’atto della cessione, la proprietà è effettivamente inquadrabile nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, come una pertinente e databile documentazione fotografica nonché apposite perizie tecniche – possibilmente asseverate – che ne offrano una rappresentazione fedele anche dello status quo ante, tale operazione non rientra nel predetto regime di esenzione, bensì in quello ordinario di imponibilità con applicazione dell’Iva ordinaria del 22 per cento. E, ancora, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Lo afferma l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 554/2022, nella quale, tra i vari richiami a norme, documenti di prassi e giurisprudenza, rievoca una dirimente pronuncia della Corte di giustizia Ue (sentenza 19 novembre 2009, causa C-461/08), in cui la stessa ha affermato che quando l’atto di cessione di un terreno, sul quale sorge un fabbricato destinato alla demolizione, prevede espressamente l’impegno a effettuare le prestazioni relative alle opere di demolizione, già iniziate all’atto della cessione, tale fattispecie integra un’operazione unica ai fini Iva. In tal caso non si tratta di cessione di fabbricato esistente, ma di terreno non edificato.

Il motivo della conclusione trae origine da un quesito posto da una società proprietaria di un’area su cui insiste un complesso edilizio composto da cinque edifici a originaria destinazione alberghiera, poi caduti in uno stato di notevole degrado e quindi classificati nella categoria F/2 (immobili collabenti). Gli stessi, attualmente in via di demolizione e ricostruzione nonché di conversione urbanistica con destinazione residenziale, stanno per essere ceduti. L’istante, che si è impegnata a completare la demolizione degli scheletri dei fabbricati, chiede conferma del trattamento Iva riservato all’operazione, ammettendo che la compravendita dovrebbe essere assoggettata a Iva con aliquota ordinaria, nonché a imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Questo a prescindere dalla concreta classificazione catastale delle unità ricomprese nella proprietà all’atto del trasferimento, e quindi sia nell’ipotesi in cui gli edifici rimanessero accatastati nella categoria F/2, riservata alle unità collabenti, sia laddove fossero medio tempore iscritti nella categoria F/3 o F/4, riservate alle unità in corso di ristrutturazione o di definizione, o nella categoria F/1, riservata alle aree urbane, normalmente utilizzata per identificare terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria in procinto di essere edificati.

In linea con quanto ipotizzato dalla società riguardo al trattamento fiscale della compravendita, l’Agenzia osserva, però, che la classificazione catastale conta eccome, e, considerato, che allo stato attuale la proprietà è censita al catasto nella categoria F/2 – unità collabenti – la stessa precisa che tale categoria non rientra in nessuna di quelle per le quali è prevista l’esenzione Iva.

Pertanto, ritiene che la classificazione catastale del fabbricato “al momento della cessione” resta, in generale, il criterio di riferimento principale per applicare il regime di esenzione Iva previsto dai numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del decreto Iva, indipendentemente dalla destinazione successiva alla vendita.
Se, quindi, all’atto della cessione la proprietà è effettivamente inquadrabile nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, come una pertinente e databile documentazione fotografica nonché apposite perizie tecniche – possibilmente asseverate – che ne offrano una rappresentazione fedele anche dello status quo ante, tale operazione non rientra nel predetto regime di esenzione, bensì in quello ordinario di imponibilità con applicazione dell’Iva nella misura del 22 per cento.