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Demolizione e ricostruzione immobili, agevolazioni con Catasto “vincolato”

Con la risposta n. 318 del 10 maggio 2021 l’Agenzia delle entrate torna a fare chiarezza in merito alla corretta applicazione del Sismabonus acquisti (articolo 16, comma 1-septies, Dl n. 63/2013) e del Superbonus (articolo 119 del Dl “Rilancio”). Il dubbio, questa volta, è di un’impresa di costruzioni di edifici residenziali e non residenziali che nel 2019 ha acquistato due immobili, situati in zona sismica 3, attualmente censiti in categoria A/1 e, avendo ricevuto dai precedenti proprietari un permesso di costruire per la realizzazione di dodici alloggi, ha già provveduto al pagamento della prima rata degli oneri di urbanizzazione.
La società intende demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica rispetto all’esistente, per ridurne di due classi il rischio sismico e successivamente vendere gli immobili che, al termine dei lavori, verranno iscritti in Catasto “presumibilmente” in categoria A/2 o in ogni caso, in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9. L’istante, dunque, chiede se gli acquirenti delle nuove unità immobiliari possono beneficiare del Superbonus o, in alternativa, del Sismabonus acquisti.

L’Agenzia rammenta che, in relazione agli interventi in esame, la circolare n. 24/2020 ha precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle case antisismiche, ossia delle unità immobiliari che fanno parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, individuate dall’Opcm n. 3519/2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedono alla successiva rivendita.
Circa la possibilità per gli acquirenti persone fisiche degli immobili demoliti e ricostruiti, originariamente identificati con la categoria catastale A/1, di fruire del Superbonus, l’Amministrazione ricorda che il comma 15-bis dell’articolo 119 del decreto “Rilancio” esclude dalla maxi- detrazione le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, e A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico. Per effetto di tale disposizione gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare del Superbonus nel caso in cui le unità immobiliari oggetto degli interventi appartengono alla categoria catastale A/1.

In risposta a una faq pubblicata nell’area tematica dedicata al “Superbonus 110%” del sito dell’Agenzia delle entrate è stato chiarito che, in linea con la prassi in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, sono ammessi al Superbonus – che non costituisce una “nuova” agevolazione – anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
Nel caso in esame, ritiene l’Agenzia, gli acquirenti possono fruire della detrazione Sismabonus di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del Dl n. 63/2013, a condizione che le nuove unità immobiliari apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9 e fermi restando tutti i requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto “Rilancio”.

Riguardo al quesito posto in alternativa dall’istante, l’Agenzia ricorda il parere reso dal Consiglio dei lavori pubblici lo scorso 2 febbraio, in cui è precisato che “Resta fermo … che la disciplina “ordinaria” del sismabonus ex articolo16 del decreto legge n. 63 del 2013, si applica in tutti gli altri casi esclusi dal Superbonus”; “Con l’emanazione del “Super sismabonus” è stata introdotta una modifica al “Sismabonus” sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un’unica percentuale pari al 110% determinando così, in relazione all’ambito soggettivo previsto dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, che nel periodo di valenza indicato all’interno dello stesso art. 119 non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare”.
Ne consegue che, al ricorrere di tutti i requisiti previsti, gli acquirenti persone fisiche degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare dell’agevolazione disciplinata dall’articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013, in quanto tale agevolazione dal 1° luglio 2020 è assorbita dalla maggiore detrazione del Superbonus.