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Immobile ceduto prima della spesa, niente detrazione per l’acquirente

Se la spesa per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica dell’immobile è stata sostenuta dopo la sottoscrizione del rogito notarile, la parte venditrice non può usufruire del beneficio fiscale, non essendo più proprietaria dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione, né può trasferirla all’acquirente. Questo il principale chiarimento contenuto nella risposta n. 174/E del 10 giugno 2020.

La richiesta di delucidazioni è stata presentata da una cittadina italiana residente all’estero che, nell’agosto 2019, ha acquistato un appartamento su cui il venditore ha effettuato opere di manutenzione straordinaria di cui alla lettera b) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001, in conformità alla segnalazione certificata di inizio attività (Scia) presentata al Comune.
Successivamente al rogito notarile, sottoscritto a ottobre del 2019, il venditore ha saldato con bonifico la fattura della società che ha eseguito i lavori.
L’istante fa presente, inoltre, che nell’atto di compravendita è stato precisato che “Ai sensi delle vigenti norme di legge, le parti convengono che le detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio e/o di riqualificazione energetica e/o di altra natura – relativamente alle unità immobiliari oggetto della vendita in primo luogo – a tutt’oggi maturate in capo alla Parte Venditrice e dalla medesima non utilizzate, in tutto o in parte, verranno trasferite per i rimanenti periodi di imposta a favore della medesima Parte Acquirente nella misura di euro…”.
Alla luce di quanto esposto la contribuente, in qualità di acquirente dell’immobile oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, chiede se ha diritto a beneficiare della detrazione fiscale maturata in capo alla parte veditrice e da quest’ultima non utilizzata.
Tale richiesta è motivata dal fatto che la detrazione fiscale prevista dall’articolo 16-bis del Tuir, è stata riconosciuta al venditore prima della vendita dell’immobile, e da questi non utilizzata, poiché i lavori sono iniziati e terminati prima del rogito notarile; di conseguenza, l’istante ritiene di poterne usufruire, in base al comma 8 dell’articolo citato, in quanto a suo giudizio non può esserle impedito né dalla data della fattura, emessa nei termini previsti anche se successivamente alla data del rogito, né dalla data di pagamento della stessa da parte del venditore, anch’essa successiva.

In prima battuta i tecnici dell’Agenzia delle entrate ricordano che l’articolo 16-bis del Tuir disciplina la detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.
Beneficiari della detrazione prevista – da ripartire in dieci rate annuali di pari importo, a decorrere dal periodo di imposta in cui la spesa è stata sostenuta – sono i contribuenti Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese (cfr circolare n. 13/2019).
In particolare, sono detraibili le spese “sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi” (comma 1, articolo 16-bis).
Ed è proprio il concetto di “spese sostenute” che si va inteso, in applicazione del criterio di cassa, nel senso che la detrazione si applica alle spese effettivamente “pagate” dal contribuente e rimaste a suo carico.
Inoltre, il comma 8 del medesimo articolo 16-bis, dispone che “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

Nel caso prospettato dalla contribuente, la spesa relativa alla detrazione, anche se effettuata nello stesso anno di trasferimento dell’immobile 2019, è stata sostenuta successivamente alla sottoscrizione del rogito notarile. Di conseguenza, la parte venditrice, al momento dell’effettuazione dell’ultimo versamento, non aveva titolo per usufruire del beneficio fiscale, non essendo più proprietaria dell’immobile compravenduto, oggetto degli interventi di ristrutturazione.

In conclusione, dal momento che è possibile trasferire la detrazione solo se il relativo diritto sia sorto e che questo non è avvenuto nel caso preso in esame, in relazione alle spese sostenute, la detrazione corrispondente non può essere oggetto né di trasferimento dal venditore all’acquirente dell’immobile né, tantomeno, essere utilizzata direttamente dal venditore stesso.