26 Novembre 2025
Prima casa e credito d’imposta: un anno per il nuovo acquisto
Le agevolazioni fiscali non si possono applicare per analogia, quindi il raddoppio a due anni previsto dalla legge di bilancio 2025 riguarda solo la rivendita dell’immobile già posseduto e acquistato con i benefici “prima casa”
Con la risposta n. 297 del 26 novembre l’Agenzia delle entrate fornisce un nuovo chiarimento in tema di agevolazioni “prima casa” alla luce delle modifiche introdotte dal Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge n. 207/2024), che ha esteso da uno a due anni, ai fini dell’imposta di registro, il termine per rivendere l’immobile già posseduto e acquistato con i benefici “prima casa”.
Il contribuente interessato ha acquistato nel 2014 un immobile usufruendo del trattamento fiscale di favore previsto per l’acquisto della “prima casa” e lo ha poi rivenduto a novembre 2024. Intende ora acquisire una nuova abitazione e vuole sapere se può avvalersi dell’estensione del tempo a disposizione per il riacquisto dell’immobile anche ai fini del credito d’imposta disciplinato dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.
L’Agenzia risponde negativamente: il raddoppio dei termini, infatti, è limitato all’agevolazione “prima casa”.
Il documento di prassi ripercorre nel dettaglio la disciplina che favorisce l’acquisto della “prima casa”. In particolare, la Nota II-bis all’articolo 1, Tariffa Parte I del Tur, prevede che, a determinate condizioni, alle compravendite di questo tipo di immobili sia applicabile un’imposta di registro ridotta al 2 per cento. Inoltre, il comma 4-bis, come modificato dalla legge di Bilancio 2025, consente di acquistare una nuova abitazione pur possedendo ancora quella precedente, purché questa venga alienata entro due anni. Il termine è stato esteso da uno a due anni per agevolare il cambio di abitazione e incentivare il mercato immobiliare.
Il credito d’imposta richiamato dal contribuente, invece, disciplinato dall’articolo 7 della legge n. 448/1998, spetta a chi, dopo aver venduto una “prima casa” acquistata con agevolazioni, ne compra un’altra entro un anno dall’alienazione. L’importo del credito è pari all’imposta di registro o Iva pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul nuovo.
Il raddoppio dei termini per l’alienazione della casa pre-posseduta introdotto dalla legge di Bilancio 2025, evidenzia l’Agenzia, non tocca la disciplina del credito d’imposta. Nella risposta n. 197/2025, richiamata dal contribuente, è stato chiarito che il maggior termine di due anni per la rivendita dell’abitazione agevolata preposseduta non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato preposseduto venga alienato entro il termine di due anni dal suddetto nuovo acquisto.
In altri termini, l’Amministrazione non ritiene possibile un’estensione simmetrica del prolungamento del tempo a disposizione del contribuente per la nuova acquisizione, considerato che le disposizioni agevolative sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia.
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