Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Le rinunce alle disdette di contratti di locazione, se accettate dalla controparte, comportano il ripristino dei contratti in vigore al momento della rescissione e la trasformazione delle indennità risarcitorie già versate per occupazione abusiva in canoni. La differente aliquota applicabile ai due titoli genera maggiore imposta recuperabile con rimborso o portandola in conto per gli anni successivi, ai fini del tributo dovuto per le annualità successive degli stessi contratti. È quanto precisa l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 207 di venerdì 8 agosto 2025.

L’input al chiarimento è arrivato con la richiesta di una società che ha affittato all’Agenzia del demanio immobili, utilizzati da varie amministrazioni, situati nei comuni di Torino, Genova e Imperia, con contratti registrati il 28 giugno 2013.

Il 23 dicembre 2021 la conduttrice, ossia l’Agenzia del demanio, ha disdetto il contratto per l’immobile di Imperia, mentre, il 24 dicembre 2022, la società locatrice ha disdetto i contratti relativi agli immobili di Torino e Genova con decorrenza 28 dicembre dello stesso anno.

Tuttavia, alla scadenza dei contratti, le sedi non sono state liberate ed è iniziata una vertenza per l’occupazione senza titolo dei fabbricati da parte delle amministrazioni. La controversia si è conclusa con il versamento periodico, per tutto il 2023, di indennità risarcitorie da parte del Demanio a favore della società. Quest’ultima riferisce che su tali somme ha pagato l’imposta di registro proporzionale del 3% e non dell’1% come invece previsto per la locazione di fabbricati strumentali da parte di soggetti Iva.

Successivamente, le parti interessate hanno deciso di utilizzare la chance introdotta dalla legge di bilancio 2024 (articolo 1, comma 69, legge n. 213/2023), che consente di rinunciare alle conseguenze delle disdette di eventuali contratti di locazione con effetto retroattivo.

La rinuncia, se accettata dalla controparte, retroagisce alla data della disdetta, e assicura la prosecuzione del rapporto di locazione negli stessi termini e condizioni previsti per i casi di rinnovo automatico, ferma restando la facoltà di inserire consensualmente modifiche limitatamente al recesso e all’opzione di acquisto. Per effetto della rinuncia, le indennità di occupazione risarcitorie sono commutate in canoni di locazione.

Alla luce di tutto ciò, la contribuente chiede quale sia la corretta qualificazione dell’imposta di registro dovuta sui canoni percepiti a titolo di risarcimento nel periodo di occupazione abusiva per i quali, nel 2023, ha pagato l’imposta di registro con aliquota del 3 per cento. Nel 2024, precisa, sono intervenute le rinunce alle disdette menzionate, grazie alle quali sono tornati in vita, con validità retroattiva, i contratti in vigore al momento della rescissione, con conseguente commutazione delle indennità ricevute in canoni.

La società, nel presupposto di aver già corrisposto l’imposta di registro sullo stesso patrimonio e considerato che sia soltanto cambiato il titolo del rapporto tassare, trasformato da indennità in canone, chiede se può regolarizzare la sua posizione applicando ai risarcimenti l’aliquota dell’1% e recuperare la maggiore imposta già versata tramite autoliquidazione e compensazione verticale del tributo.

In particolare, chiede se può compensare il tributo dovuto con la somma versata al Fisco nel biennio interessato e recuperare il credito residuo sempre in compensazione con l’imposta dovuta per l’annualità contrattuale successiva o, in subordine, tramite rimborso.

La nuova disciplina sugli effetti della rinuncia alla disdetta di un contratto di locazione è prevista dal nuovo comma 2­octies aggiunto all’articolo 4 del Dl 351/2001 dalla legge di bilancio 2024.

L’Agenzia, dopo aver riportato il testo integrale della disposizione conferma che a seguito della rinuncia alla disdetta, in base alla norma richiamata, il rapporto tra le parti è tornato quello vigente alla data della disdetta e che i risarcimenti riscossi nel frattempo hanno assunto la qualifica di canoni di locazione da assoggettare all’imposta di registro proporzionale con aliquota all’1 per cento.

Di conseguenza la locatrice, nel periodo interessato, alla luce delle novità normative con efficacia retroattiva, ha corrisposto all’Erario un’imposta maggiore di quanto effettivamente dovuto.

Per sanare la situazione, la società, spiega l’Amministrazione, può presentare domanda di rimborso al competente ufficio dell’Agenzia delle entrate che l’ufficio provvederà a riconoscere se ritenuto legittimo. I contribuenti hanno tre anni di tempo dal giorno del pagamento per chiedere il rimborso della maggiore imposta versata oppure, se posteriore, come nel caso in esame, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione.

Nella vicenda dell’interpello, il diritto alla restituzione dell’eccedenza è sorto con l’accettazione della rinuncia, cioè da quando i risarcimenti sono stati commutati in canone di locazione soggetti all’imposta di registro nella misura dell’1 per cento. L’Agenzia ritiene, quindi, che il termine dei tre anni per la richiesta del rimborso debba decorrere dalla data di accettazione della rinuncia alla disdetta.

Tuttavia, l’amministrazione finanziaria aggiunge che, considerata la specificità del caso proposto, la società, in alternativa al rimborso, può chiedere all’ufficio competente dell’Agenzia, entro lo stesso termine, in occasione della presentazione della comunicazione di proroga dei contratti di locazione interessati, che l’eccedenza dell’imposta venga imputata ai fini del tributo dovuto per le annualità successive degli stessi contratti.