Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Rapporto sui mutui ipotecari: focus sulle grandi città

Il “Rapporto mutui ipotecari 2024“, monografia a cadenza annuale curata dall’Osservatorio del mercato immobiliare giunta alla settima edizione, e disponibile da oggi sul sito dell’Agenzia delle entrate, fornisce un contributo finalizzato alla miglior comprensione delle dinamiche connesse sia all’origine che alla destinazione dei capitali estratti dal credito ipotecario sugli immobili: come consuetudine un capitolo del rapporto è dedicato ai dati di consuntivo, relativi alle otto maggiori città per popolazione in cui sono ubicati gli immobili concessi a garanzia del credito.

Non è certamente una novità il peso che riveste il mercato delle otto città analizzate che, da sole e con un incremento di oltre 3 punti percentuali rispetto al 2022, hanno originato lo scorso anno quasi il 30% del totale dei capitali finanziati a livello nazionale, per un importo superiore ai 26 miliardi di euro. Tra queste spiccano, seppur con le rispettive peculiarità, le città di Roma e Milano, sia per numero di immobili ipotecati, più del 65% tra le maggiori città, che per importi capitalizzati, oltre 22 miliardi di euro complessivamente.

Dal confronto tra le risultanze emerse nel 2023 e l’annualità precedente, evidenziato dalle variazioni percentuali sia sul numero di immobili ipotecati che sui capitali di credito estratto, osserviamo, per le città analizzate, una generale diminuzione del numero di atti di ipoteca, nel loro complesso di poco superiore ai 24 punti percentuali, del tutto in linea con il dato di Roma ma anche nazionale (-24,7%). Dalle medesime variazioni emerge, però, sul lato capitali, una prima evidente differenziazione tra le due maggiori città, con un rilevante incremento di capitale da credito immobiliare realizzato da Milano, unico valore in rialzo superiore al 25%, a fronte di una cospicua anche se minor perdita in termini di atti ipotecari rispetto a Roma.

Il Rapporto, che analizza la dinamica del credito ipotecario sotto differenti aspetti a livello nazionale, di macroaree geografiche e maggiori città, evidenzia proprio per quest’ultime alcune singolarità. Per poterle cogliere occorre porre l’attenzione non solo ai comparti di provenienza dei capitali (da atti di mutuo residenziali e diversi dal residenziale) o al successivo utilizzo degli stessi (sostanzialmente il mercato “A” che finanzia l’immobiliare e il “C” destinato ad altre attività economiche) ma anche alle modificazioni che tali aspetti hanno subìto negli ultimi anni.

Considerati sia nel loro complesso che per singola città, i capitali provenienti da ipoteche su immobili a destinazione residenziale (definiti nel Rapporto con “Res”) sostanzialmente coincidono pro quota con i relativi reinvestimenti nell’acquisto di analoghe tipologie edilizie (mercato “A”): le differenze in tal senso sono, infatti, modeste fra città e città e nel 2023 sono comprese in una forbice del ±6% con agli estremi Torino e Palermo. Risulta, invece, evidente lo spostamento del ricorso al credito ipotecario dal mercato residenziale verso settori non residenziali e, soprattutto, il successivo reinvestimento dei capitali estratti verso altre tipologie edilizie o per il finanziamento di necessità diverse. Una media fra le maggiori città restituisce infatti, con una quota prossima al 32%, una minore dinamicità dei capitali da credito immobiliare movimentati in ambito residenziale, a fronte di una omologa percentuale, che nel 2022 era prossima ai 50 punti. Nel caso di Milano solo il 17% dei capitali è stato reimmesso sul mercato immobiliare, della restante quota, oltre il 70%, è andato a finanziare attività extra immobiliari. Opposta tendenza quella del capoluogo ligure che vede aumentare in un solo anno di 19 punti percentuali i capitali estratti e reinvestiti nel settore residenziale; i massimi in questo senso sono però raggiunti nell’annualità in esame dalle città di Napoli e Palermo, con quote investite nel mercato residenziale rispettivamente dell’80,3% e 77,8%. Roma, infine, si colloca ben al di sopra della media delle maggiori città con poco meno del 45% di capitali estratti e successivamente reinvestiti nel mercato immobiliare prettamente residenziale.