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2023, cresce l’uso di mutui ipotecari non associati ad acquisti immobiliari

È disponibile, sul sito dell’Agenzia delle entrate, il “Rapporto mutui ipotecari 2024“, pubblicazione a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare, che riporta le analisi sui finanziamenti immobiliari e fornisce alcune importanti informazioni, riferite all’anno 2023, sulla destinazione di utilizzo degli stessi finanziamenti.

Il Rapporto, come di consueto, fornisce un’ampia panoramica sui volumi dei mutui ipotecari per numero di atti redatti e per ammontare di capitale erogato, con dettaglio per tipologia di immobili coinvolti nell’atto sia in ambito nazionale che per aree geografiche, ed esamina, in una sezione dedicata, la destinazione del finanziamento, distinguendo principalmente tra due tipologie di casi: atti di ipoteca con unità immobiliari associate a una compravendita, e atti per i quali non è stata riscontrata alcuna compravendita nel mercato immobiliare. Nel primo caso, si può affermare che il capitale finanziato, di fatto, ritorna nel mercato immobiliare; nel secondo caso l’impiego di capitale è destinato ad altre operazioni finanziarie estranee al settore immobiliare. Vengono per completezza analizzate anche situazioni miste, nelle quali solo una parte del capitale finanziato ha trovato corrispondenza nel mercato immobiliare.

Nel 2023 su 735mila immobili ipotecati a garanzia di quasi 90 miliardi di euro di capitale di debito, risulta che circa 34 miliardi di euro sono stati reimmessi integralmente nel circuito immobiliare. Circa 40,5 miliardi sono stati invece impiegati totalmente in altri ambiti. Rispetto al 2022 queste due forme di impiego, denominati nel Rapporto, rispettivamente, “mercato A” e “mercato C”, hanno subìto, il primo una diminuzione del 29,6%, il secondo un incremento del 13,4 per cento. A ciò si deve aggiungere, che di oltre 15 miliardi almeno una quota parte è stata comunque reinserita nel circuito immobiliare attraverso operazioni di natura mista; su questa parte la diminuzione registrata rispetto al 2022 è del 22 per cento. Per circa 4,5 miliardi di euro, infine, non è stato possibile individuare una destinazione, in quanto si riferiscono a ipoteche su terreni. In termini di numero complessivo di immobili ipotecati si assiste, nel 2023, nel complesso, a una decisa contrazione, pari al 24,7%, rispetto all’anno precedente. Il dato che si registra per il “mercato A” è -25,4% (circa 158mila unità in meno rispetto al 2022), ed è anche in calo, -18,8% (oltre 36mila unità) per il “mercato C”, pur a fronte di un aumento del capitale finanziato. Ciò si spiega con la presenza di alcune operazioni ipotecarie che interessano prevalentemente immobili a destinazione commerciale o produttiva in cui il prestito concesso interessa un piccolo numero di unità immobiliari di elevato valore. 

Dei 33,6 miliardi di euro destinati a finanziare il mercato immobiliare (mercato A) la quota maggiore, circa l’87%, è destinato a ipoteca per compravendita di abitazioni e relative pertinenze. Di contro, relativamente ai mutui ipotecari non rivolti all’acquisto di immobili, solo per il 10% circa dei circa 40,5 miliardi di euro di capitale finanziato si è trattato di atti nei quali le garanzie sono immobili residenziali (e pertinenze); per la restante quota di capitale, circa 36 miliardi di euro, gli immobili ipotecati sono soprattutto unità immobiliari dei settori misto non residenziale, terziario-commerciale e produttivo.

Per aree geografiche, il capitale erogato destinato al Mercato A mostra variazioni simili rispetto al 2022, intorno al 30% in tutte le aree; al contrario, per il Mercato C, si registra un’espansione più marcata nell’area del Nord (+18%) rispetto al Centro (+12%) e al Sud (+9%).

Dei 33,6 miliardi di euro destinati a finanziare il mercato immobiliare (mercato A) la quota maggiore, circa l’87%, è destinato a ipoteca per compravendita di abitazioni e relative pertinenze. Di contro, relativamente ai mutui ipotecari non rivolti all’acquisto di immobili, solo per il 10% circa dei circa 40,5 miliardi di euro di capitale finanziato si è trattato di atti nei quali le garanzie sono immobili residenziali (e pertinenze); per la restante quota di capitale, circa 36 miliardi di euro, gli immobili ipotecati sono soprattutto unità immobiliari dei settori misto non residenziale, terziario-commerciale e produttivo.

Per aree geografiche, il capitale erogato destinato al Mercato A mostra variazioni simili rispetto al 2022, intorno al 30% in tutte le aree; al contrario, per il Mercato C, si registra un’espansione più marcata nell’area del Nord (+18%) rispetto al Centro (+12%) e al Sud (+9%).

Analizzando la destinazione dei finanziamenti a fronte di ipoteche nelle otto grandi città, in cui si concentra il 30% circa del capitale finanziato nell’ambito nazionale, risulta che il capitale “estratto” dagli immobili torna per il 38% circa sul mercato immobiliare, quota in calo rispetto allo scorso anno con un tasso in linea con la media nazionale. Nel dettaglio delle singole città, Palermo e Napoli risultano essere le città in cui il peso del capitale destinato al mercato A è maggiore (circa l’80% del totale), mentre a Milano si registra il dato più basso (circa il 17%), e ha una quota del 71%, la più alta tra le grandi città, il capitale destinato ad altre operazioni finanziarie esterne al mercato immobiliare.

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