16 Luglio 2024
Vendita con riserva di proprietà, per la plusvalenza vale l’ultima rata
Se all’atto della vendita con riserva di proprietà, che si perfeziona con l’integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile, non si verificherà la nuova fattispecie di plusvalenza per cessioni di immobili ristrutturati con Superbonus (articolo 67, comma 1, lettera b–bis) del Tuir. In questa tipologia di contratto, infatti, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dall’articolo 1523 del codice civile, coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente. È questa, in sintesi, la conclusione della risposta n. 156 dell’Agenzia, fornita a seguito della presentazione di un’istanza di interpello.
L’istante è un cittadino che dichiara di aver ricevuto nel 2021, per donazione, la quota indivisa del 50% di due unità immobiliari. Con lo stesso atto, la rimanente quota di proprietà è stata donata a suo fratello. Dopo la donazione, le due unità immobiliari hanno avuto interventi di ristrutturazione usufruendo dell’agevolazione fiscale del Superbonus. Il fratello dell’istante, comproprietario degli immobili, si è proposto di acquistare la quota dell’istante ad un prezzo pattuito suddiviso in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024 al 2034. Le parti hanno attuato la particolare forma di vendita con riserva di proprietà, disciplinata dall’articolo 1523 del codice civile: nel corso del periodo di rateizzazione, l’istante manterrà la proprietà del bene mentre il fratello verrà immediatamente immesso nel godimento del bene accollandosi ogni spesa. L’effetto traslativo della proprietà del bene avverrà solo al compimento del pagamento concordato.
L’istante chiede quindi all’Agenzia quale sia la data di cessione dell’immobile rilevante per il calcolo del decennale post conclusione dei lavori. Tale elemento è infatti utile a determinare la presenza o meno della nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile prevista all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir, introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (articolo 1, commi da 64 a 67, della legge n. 213/2023), relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del Dl n. 34/2020 per cui spetta la detrazione del Superbonus.
Il dubbio ricade tra la data di stipula dell’atto, avvenuta nel 2024, o quella successiva di pagamento dell’ultima rata, che avverrà nel 2034. In questo secondo caso saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori dell’immobile e quindi non vi sarà plusvalenza imponibile.
Nella risposta al quesito, l’Agenzia ricorda che le istruzioni operative relative all’applicazione della nuova plusvalenza immobiliare sono state fornite con la recente circolare n. 13/E del 13 giugno 2024.
Per quanto riguarda il momento in cui la cessione deve considerarsi perfezionata, ai fini delle imposte sui redditi, l’Agenzia si rifà alla risoluzione n.28/E del 2009, nella quale è stato chiarito che “La vendita con riserva di proprietà è un contratto regolato dall’art. 1523 del codice civile per il quale ”nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.”.
Conseguentemente è escluso che l’effetto traslativo si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata, motivo per cui la risoluzione individuava il momento di decorrenza dei cinque anni richiesti dall’articolo 67, comma 1, lett. b), del Tuir, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, e non nel momento di stipula dell’atto di compravendita.
Ad analoghe conclusioni, evidenzia l’Agenzia della risposta odierna, si perviene anche con riferimento all’applicazione della lettera b-bis). Nel caso specifico, l’Agenzia rileva che non si realizza la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis), in quanto all’atto della vendita, che si perfezionerà con l’integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile. Ciò sempre che, anche in base al comportamento tenuto concretamente dalle parti, la clausola di riserva della proprietà non sia riqualificabile in pagamento dilazionato del prezzo.

Ultimi articoli
Normativa e prassi 7 Febbraio 2025
Ok al nuovo regime impatriati, anche con stesso “datore” estero
La cittadina francese, che ha lavorato all’estero per un periodo sufficiente e intende rientrare in Italia per continuare a lavorare con la stessa azienda, può beneficiare del nuovo regime agevolativo per i lavoratori impatriati, a condizione che rispetti i requisiti stabiliti dalla normativa.
Normativa e prassi 7 Febbraio 2025
Variazione catastale da Superbonus, l’Agenzia avvisa delle dimenticanze
Pronte le comunicazioni per rimediare al mancato invio della dichiarazione catastale da parte dei contribuenti che hanno usufruito del Superbonus.
Normativa e prassi 7 Febbraio 2025
Auto per disabili: costo detraibile anche con la permuta dell’usato
Il contribuente che acquista un’auto nuova per il figlio disabile a carico, pagando parte dell’importo dovuto scomputando il valore di un veicolo usato venduto al concessionario stesso, può beneficiare della detrazione Irpef del 19% sull’intero prezzo del veicolo (entro il limite di 18.
Normativa e prassi 6 Febbraio 2025
Credito d’imposta investimenti Zls, il codice tributo per andare in cassa
Istituito il codice tributo “7038” per la compensazione del contributo corrisposto alle imprese che hanno effettuato, fra l’8 maggio e il 15 novembre 2024, degli investimenti per acquisire beni strumentali da destinare a strutture produttive delle Zone logistiche semplificate (Zls).