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La nuda proprietà, diritto reale a cui sfugge la cedolare secca

Il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità di fatto di una parte dell’immobile – del quale la madre è usufruttuaria – che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca. Considerato che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, non è imputato al nudo proprietario.

L’Agenzia, con la risposta n. 216 del 15 febbraio 2023, innanzitutto osserva che se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari, in proporzione a ciascun diritto (articolo 26, comma 2, Tuir).
Con riferimento agli immobili locati, inoltre, la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione (ridotto forfetariamente della percentuale prevista) sia superiore al ”reddito medio ordinario”, il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
La stessa disposizione, poi al comma 1, evidenzia che i redditi fondiari sono imputati ai soggetti “che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.
A tal proposito, l’amministrazione precisa che la nuda proprietà, per sua natura, si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti.
Pertanto, ai fini dell’imputazione del reddito, la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti.

In relazione all’applicazione del regime della ”cedolare secca” (articolo 3 del Dlgs n. 23/2011), l’Agenzia rileva che si tratta di un regime alternativo rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo, per effetto del quale per il periodo di durata dell’opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato (ovvero il canone annuo di locazione previsto dal contratto), nonché delle imposte di registro e di bollo.

Quindi, il contribuente istante, in qualità di nudo proprietario, pur avendo la disponibilità ”di fatto” di una parte dell’immobile gravato di usufrutto a favore della madre, che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, atteso che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, che non può essere imputato al nudo proprietario ai sensi dell’articolo 26 del Tuir.