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Niente Registro e ipo-catastali se la vendita allo Stato è obbligata

L’atto di compravendita, stipulato con atto notarile, per l’acquisto da parte di un’amministrazione statale di un compendio venduto dalla società proprietaria in seguito a una procedura fallimentare non è soggetto al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale perché la cessione, in ogni caso, è di natura coattiva. È quanto chiarisce l’Agenzia con la risposta n. 690 dell’8 ottobre 2021.

L’istante, un’amministrazione dello Stato, esercitando il diritto di prelazione, ha acquistato un compendio immobiliare di cui è conduttrice dal 2007. L’edificio è stato messo in vendita dal tribunale tramite asta dopo l’apertura della procedura fallimentare nei confronti della società proprietaria.
In seguito alla curatela fallimentare, l’amministrazione è risultata l’unica a presentare un’offerta e, quindi, è stata dichiarata dal curatore fallimentare aggiudicatario provvisorio.
Per la redazione dell’atto di compravendita dell’immobile che verrà trasferito al patrimonio dello Stato e assegnato all’istante in uso governativo da parte dell’Agenzia del demanio, è stato incaricato uno studio notarile.

Il quesito riguarda la corretta applicazione, o l’eventuale esenzione dal pagamento, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per la registrazione dell’atto di compravendita, alla luce della speciale disciplina prevista per i passaggi di proprietà in cui una delle parti è rappresentata dallo Stato.
L’amministrazione in questione evidenzia che la vendita è conseguente a una procedura concorsuale liquidatoria e, seppure non avvenuta in forma di decreto come prevede la legge fallimentare, ma con atto notarile, ha natura coattiva e non volontaria.

La disciplina riformata riguardante la fase di liquidazione dell’attivo fallimentare, ricorda innanzitutto l’Agenzia delle entrate, apre alla realizzazione di “vendite competitive”. Nello specifico, la norma di riferimento è l’articolo 107 della legge fallimentare (Rd n. 267/1942). La disposizione consente al curatore fallimentare di effettuare atti e vendite tramite procedure competitive, attribuendogli la materiale liquidazione dei beni della massa attiva della procedura in corso: è lui che decide le modalità attraverso le quali monetizzare i diritti del patrimonio del fallito.
Il trasferimento dei beni può avvenire senza aspettare l’accertamento del passivo e direttamente dopo l’approvazione del programma di liquidazione, proposto dal curatore e “promosso” dal comitato dei creditori. Il documento deve contenere, tra l’altro, le condizioni della vendita dei singoli cespiti. Ottenuto il via libera, il piano è inviato al giudice delegato che autorizza alla realizzazione degli atti a esso conformi.

L’Agenzia, una volta richiamati i principi fondamentali che regolano le modalità di vendita e gli atti di liquidazione secondo l’articolo 107 della legge fallimentare, conclude osservando che la disciplina generale non impone alcun obbligo riguardo alla forma dell’atto con il quale deve realizzarsi la vendita competitiva, che può anche concludersi con atto notarile.
La fase della vendita anche se termina con atto notarile è ricompresa in uno specifico iter procedimentale e l’operazione è finalizzata alla successiva fase di ripartizione dell’attivo e al soddisfacimento degli interessi dei creditori e conserva la propria natura coattiva, a prescindere dalla forma dell’atto che può essere notarile o decreto di trasferimento.
In entrambe le ipotesi, si tratta di rapporti nei quali non compare una prospettiva privatistica essenziale, ossia, il consenso del venditore. Quest’ultimo, infatti, non può disporre dei suoi beni.

Nel caso in esame, considerata la natura coattiva della vendita fallimentare, conclusa con l’atto notarile, andrà applicato l’articolo 57, comma 8, del Tur, secondo cui “Negli atti di espropriazione per pubblica utilità o di trasferimento coattivo della proprietà o di diritti reali di godimento l’imposta è dovuta solo dall’Ente espropriante o dall’acquirente senza diritto di rivalsa…l’imposta non è dovuta se l’espropriante o l’acquirente è lo Stato”.
La norma costituisce una deroga al principio generale della solidarietà passiva per il pagamento dell’imposta prevista dallo stesso articolo 57 comma 1.
Il criterio seguito dal legislatore nasce dall’esigenza di dispensare dalla tassazione chi subisce l’esproprio ed è obbligato a vendere a prescindere dalla sua volontà.

Anche nella vicenda dell’interpello la società vende suo malgrado e, quindi, l’imposta di registro non andrà applicata, secondo l’articolo 57 comma 8.

E niente imposte ipotecarie e catastali. L’articolo 1 del Tuic stabilisce infatti che le formalità eseguite nell’interesse dello Stato non sono soggette a imposta, mentre l’articolo 10, comma 3, dello stesso Testo unico dispone che non pagano tassa “le volture eseguite nell’interesse dello Stato” anche con riferimento all’imposta catastale.
Ne consegue che il trasferimento dello stabile acquistato dall’amministrazione statale non è soggetta al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali.