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Bonus “prima casa”, il perché no in due chiarimenti dell’Agenzia

I terreni acquistati insieme al fabbricato, destinati alla realizzazione di un complesso residenziale, non possono essere qualificati come pertinenza dell’immobile e, quindi, non fruiscono del bonus “prima casa”. Allo stesso modo, rischia di non beneficiarne l’immobile comprato nel 2018 e ancora con i lavori in corso. Il termine per ultimarli non è compreso tra quelli sospesi dal Dl “Liquidità”. In estrema sintesi, sono le conclusioni dell’Agenzia fornite con le risposte n. 234 e n. 235 del 9 aprile 2021.

Risposta 234
In questo caso l’istante vorrebbe fruire dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto di un fabbricato e, in particolare, di alcuni appezzamenti di terreno, che saranno accorpati in uno dall’attuale società proprietaria. Dopo l’unificazione, infatti, il contribuente vorrebbe considerare come pertinenza il terreno risultante, accorpandolo catastalmente all’immobile.
L’Agenzia non concorda, in quanto, le aree in questione sono state “vincolate” a una successiva destinazione edificatoria, rilevabile dalla convenzione sottoscritta, nel 2014, dalla proprietaria/venditrice con il Comune, sul territorio del quale insistono i terreni. Con la stessa convenzione, in particolare, la società si è impegnata “per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, questi ultimi in via solidale fra loro, a dare esecuzione al Piano Urbanistico Attuativo in atti nel pieno rispetto delle utilizzazioni edilizie e delle destinazioni delle aree in esso indicate, nonché delle norme di legge vigenti, anche se qui non richiamate, e si impegna ad attuarlo in modo unitario e coordinato in ogni sua parte. Il lottizzante non potrà trasferire le obbligazioni assunte con la presente convenzione, per quanto riguarda l’esecuzione delle opere di urbanizzazione (strade, campo giochi e parcheggi) senza il preventivo consenso del Comune”.

Tale impegno è, dunque, l’ostacolo insormontabile alla fruizione dei benefici prima casa previsti dall’articolo 1 della Tariffa, Parte I del Tur e della relativa Nota II-bis.
Nel caso in esame, la destinazione dei terreni e l’utilizzo degli stessi, per scopi di lottizzazione e di edificazione, evidenziano che i medesimi non presentano i requisiti per essere qualificati come “pertinenze” del fabbricato, ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, anche nel caso in cui vengano accorpati allo stesso. Inoltre, aggiunge l’Agenzia, la descritta cessione di terreni, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, esula dalla ratio della norma agevolativa, che è quella di favorire l’acquisizione della “prima abitazione”.

Risposta 235
L’istante, in quest’altra ipotesi, dichiara di aver acquistato, nel 2018, alcuni immobili con l’intenzione di realizzare un’unica unità abitativa e di aver avviato sugli stessi lavori di ristrutturazione, di consolidamento sismico e di risparmio energetico che, a causa dell’emergenza epidemiologica, hanno subìto notevoli ritardi e a oggi non sono ancora ultimati.
Ritenendo di poter avvalersi della proroga concessa dal decreto “Liquidità” (articolo 24, Dl n. 23/2020), chiede conferma all’Agenzia in relazione alla possibilità di fruire, per l’atto d’acquisto del 2018, dell’agevolazione “prima casa”.

L’amministrazione, dopo il consueto ripasso delle norme di riferimento, vale a dire l’articolo 24 del Dl “Liquidità” che, tra l’altro, ha sospeso i termini degli adempimenti connessi alla fruizione del bonus “prima casa” nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, e l’articolo 3, comma 11-quinquies  dell’ultimo “Milleproroghe” (Dl n. 183/2020), che ha allargato la sospensione fino al 31 dicembre 2021, fa notare, riferendosi anche ai chiarimenti forniti in alcuni suoi documenti di prassi, che il termine in questione non ricade tra quelli sospesi.

In particolare, con la circolare n. 38/2005 ha chiarito che:

• il beneficio “prima casa”, tra l’altro, spetta per l’acquisto di appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso
• la sussistenza dei requisiti per accedere all’agevolazione non può essere differita sine die
• il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

In merito alla sospensione di questo specifico termine, che aprirebbe la via del bonus al contribuente istante, l’Agenzia fa notare che con la circolare n. 9/2020, nel fornire chiarimenti riguardo alla corretta applicazione dell’articolo 24 del Dl “Liquidità”, ha specificato che i termini sospesi, relativi all’agevolazione “prima casa” sono:
– “il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
– il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
– il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.
È infine sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato”.

In buona sostanza, il termine triennale entro il quale l’istante deve ultimare i lavori per essere ammesso al beneficio “prima casa” non è tra quelli sospesi dal richiamato articolo 24.