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Condominio “solo” residenziale, Iva 10% per energia delle parti comuni

La fornitura di energia elettrica per il funzionamento delle parti comuni di un condominio composto esclusivamente da unità immobiliari residenziali, ossia da abitazioni private che utilizzano l’energia esclusivamente a “uso domestico” per il consumo finale, può beneficiare dell’Iva agevolata al 10 per cento.

È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 142 del 3 marzo 2021.

Il caso rappresentato nell’interpello riguarda un condominio composto da unità residenziali divise in 6 scale, box pertinenziali alle abitazioni e 3 negozi.
I locali commerciali, pur trovandosi all’interno dello stabile, sono completamente autonomi per accessi (lato strada), servizi (riscaldamenti) e utenze (energia elettrica) e non collegati ad alcun servizio né parte comune del condominio. I negozi godono infatti di un sistema di illuminazione e riscaldamento autonomi, esclusi dai riparti delle spese condominiali. Di conseguenza, rileva l’istante, il condominio in questione risulta, dal punto di vista del consumo di elettricità e gas, “esclusivamente residenziale”.
Inoltre, i contatori per la fornitura di energia elettrica dei servizi comuni sono ben divisi e indipendenti in relazione a ciascuna scala, al sistema antincendio, alle zone condivise antistanti i box (luci e cancelli carrai) e alla Centrale termica e tecnologica.

Il chiarimento richiesto riguarda la corretta tassazione Iva applicabile al consumo di elettricità per il funzionamento delle parti comuni del condominio che, a parere dell’sitante, è “esclusivamente residenziale”. In particolare, lo stesso ritiene che nel caso descritto si possa usufruire dell’aliquota ridotta del 10% prevista dal decreto Iva (n. 103, della Tabella A, Parte III) per il consumo di energia elettrica a “uso domestico”. Il regime di favore è infatti applicabile per il funzionamento delle zone condivise di condomini “esclusivamente residenziali” e cioè composti da abitazioni che utilizzano l’energia soltanto per “uso domestico”. Ciò deriva dal fatto che tali aree completano, da un punto di vista funzionale, le singole unità residenziali e sono utilizzate dai condòmini per finalità strettamente domestiche.
Ciò detto, l’istante intende richiedere alla società elettrica l’applicazione dell’Iva al 10% per il consumo di energia elettrica delle parti e servizi comuni.

L’Agenzia delle entrate chiarisce che una fornitura si considera a “uso domestico” se è destinata a consumatori finali che utilizzano l’energia elettrica nella propria abitazione privata a carattere familiare o in strutture collettive caratterizzate dal requisito di residenzialità. La nozione esclude la somministrazione per l’esercizio di imprese o per effettuare prestazioni di servizi rilevanti ai fini Iva anche se in regime di esenzione.

Sono escluse dall’agevolazione, altresì, le ipotesi di uso promiscuo in cui non sia possibile determinare il quantitativo effettivamente impiegato per usi domestici agevolati (circolare n. 82/1999). In tal caso, il trattamento “eccezionale” deve lasciare il passo alla tassazione ordinaria.
In base ai numerosi interventi pubblici e non, che a più riprese hanno messo a fuoco i criteri oggettivi per la determinazione delle caratteristiche della somministrazione di energia a “uso domestico”, si è concluso per il riconoscimento dell’aliquota ridotta in contesti esclusivamente residenziali.

La soluzione è per altro coerente con la disciplina civilistica di riferimento secondo la quale, considerata la particolare accessorietà esistente tra le parti comuni dell’edificio e le unità immobiliari, non è possibile ritenere tali aree come distinte e autonome rispetto alle proprietà dei condòmini.

Il quadro normativo e di prassi fa ritenere, in definitiva, che alle somministrazioni di energia elettrica alle parti comuni di condomini composti soltanto da unità immobiliari residenziali e, quindi da abitazioni private che utilizzano l’energia esclusivamente a “uso domestico”, possa essere applicata l’aliquota Iva al 10 per cento.
E l’agevolazione, secondo l’Agenzia, esaminate le caratteristiche del condominio oggetto dell’interpello, composto solo da unità immobiliari residenziali che utilizzano l’energia esclusivamente a “uso domestico” per il consumo finale, può essere applicata anche dall’istante.

Quanto alla procedura adottata per richiedere l’applicazione dell’Iva agevolata al fornitore, tramite una dichiarazione sostitutiva, il documento di prassi chiarisce che nonostante l’amministratore dello stabile abbia dichiarato, sotto la propria responsabilità, che l’energia elettrica somministrata al condominio è utilizzata esclusivamente per “usi domestici”, resta ferma la responsabilità del cedente per il recupero della maggiore imposta nel caso in cui, in seguito a controlli, non risultino presenti le condizioni di legge per l’applicazione dell’Iva agevolata. Non esistendo, infatti, una disciplina specifica, precisa l’Agenzia, la dichiarazione di parte dell’amministratore non modifica il criterio generale per l’individuazione del debitore davanti al Fisco, responsabile della corretta applicazione dell’imposta dovuta dal cedente/prestatore.