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Se c’è armonia con il Dl “Crescita” ipocatastali e Registro sono fissi

La cessione del contratto di permuta, con il quale un intero fabbricato fatiscente è stato trasferito  a un’impresa di costruzioni tenuta a demolirlo e ricostruirlo, ad altra società di costruzioni, sconta Registro e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro. Questo, se sussistono tutte le condizioni dettate dall’articolo 7 del decreto “Crescita” (Dl n. 34/2019) che, a partire dal 30 aprile 2019, ha previsto una tassazione di favore per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Agevolazione, naturalmente, non fruita al tempo della prima alienazione, avvenuta nel 2018. Lo precisa l’Agenzia nella risposta n. 613 del 22 dicembre 2020, ripercorrendo, come di consueto, le disposizioni normative di sostegno.

I “paletti” della norma
In particolare, la richiamata disposizione di favore subordina l’applicazione, nella misura fissa di euro 200 ciascuna, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al fatto che l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici e deve riguardare un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Inoltre, chi compra, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve o demolire e ricostruire un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, se consentito dalle normative urbanistiche, oppure eseguire interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (articolo 3, commi 1, lettere b), c) e d), Dpr n. 380/2001).
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche Nzeb (Near zero energy building), A o B.
Infine, l’acquirente deve provvedere all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.

Nel caso posto all’attenzione dell’Agenzia, la società istante, che appunto intende cedere a un’altra impresa di costruzioni il contratto (non ancora eseguito) stipulato nel 2018 e assoggettato a registrazione senza applicazione di alcun beneficio, poiché il regime agevolativo è entrato in vigore dopo, vuole sapere se tale nuova cessione può usufruire della tassazione agevolata, nonostante l’articolo 31 del Tur, al primo comma, preveda che “La cessione del contratto è soggetta all’imposta con l’aliquota propria del contratto ceduto”.

L’amministrazione osserva che, per beneficiare delle agevolazioni previste dall’articolo 7 del Dl n. 34/2019, è necessario innanzitutto verificare che la cessione del contratto realizzi il trasferimento della proprietà dell’intero fabbricato in favore della società cessionaria e che questa sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.
In merito alla cessione del contratto, in particolare, l’Agenzia ha precisato, con la circolare n. 18/2013, che si concretizza quando una parte sostituisce a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto a prestazioni corrispettive. La sostituzione può avvenire a condizione che vi sia il consenso della controparte e che le prestazioni non siano state ancora eseguite (articolo 1406 cc).

Detto ciò, la circostanza che per effetto della cessione del contratto, il cessionario (società di costruzioni) subentrerà nella posizione contrattuale del cedente e risulterà proprietario del fabbricato, apre la strada all’applicazione della norma agevolativa, previa specifica richiesta in atto e relativa assunzione di impegno, da parte della società acquirente, al rispetto di tutte le condizioni previste dalla legge.