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Per le agevolazioni “prima casa”, la demolizione non costituisce fusione

La signora che vuole acquistare un ulteriore appartamento, che fa parte dello stesso fabbricato nel quale è situata la “prima casa” già posseduta, non può usufruire del bonus per l’acquisto, se intende procedere alla distruzione dell’intero fabbricato e costruire sull’area di risulta della demolizione un villino. Questo, in sintesi, il contenuto della risposta n. 113 del 21 aprile 2020 dell’Agenzia all’interpello presentato da una contribuente.
Le agevolazioni in questione sono quelle riportate all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur, il Testo unico dell’imposta di registro. Alla nota II-bis del suddetto articolo 1 sono riportate le condizioni necessarie per la fruizione dell’acquisto con l’aliquota agevolata al 2% per l’imposta di registro, anziché quella del 9%.

Il dubbio
La richiesta della contribuente si riferisce all’intenzione di acquistare con le agevolazioni “prima casa” l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un’unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia.
L’istante ritiene di poter fruire delle agevolazioni perché l’acquisto sarebbe, in realtà, finalizzato all’ampliamento della propria, già esistente, prima casa.

La risposta
Nonostante la richiesta della contribuente faccia leva sull’accorpamento dell’immobile da acquistare con quello già adibito a prima casa, ipotesi surrogata anche dalla prassi emessa dall’Agenzia delle entrate (circolari nn. 38/2005 e 31/2010, risoluzioni nn. 25/2005 e 142/2009) nel caso in cui l’abitazione conservi, dopo la riunione degli immobili, la categoria catastale diversa da quelle considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9), le agevolazioni per l’acquisto ad aliquota ridotta non possono, in questa circostanza, essere riconosciute.
L’abbattimento dell’aliquota dell’imposta di registro può essere ammessa, in caso di accorpamento di due unità immobiliari, unicamente se l’acquirente si impegna, in fase di acquisto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla nota II-bis, a “fondere anche sotto il profilo catastale la propria prima casa di abitazione preposseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa”.

Nel caso specifico non è possibile fruire dell’agevolazione perché l’intenzione dell’istante è quella di abbattere l’intero fabbricato, nel quale sono situate la propria “prima casa” di abitazione e l’ulteriore unità acquistata, e sfruttare l’area di risulta dello smantellamento per edificare un villino. L’operazione di demolizione e di successiva ricostruzione, infatti, non può essere considerata, anche dal punto di vista catastale, una fusione e, quindi, non può essere assimilata a un ampliamento o ad un accorpamento della preesistente “prima casa” di abitazione con altra unità immobiliare, in modo da creare un’unica unità abitativa.