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Prima casa ceduta nei cinque anni:la cassa integrazione non giustifica

Giurisprudenza

Prima casa ceduta nei cinque anni:
la cassa integrazione non giustifica

Soltanto tredici settimane di Cig, senza neanche la prova dell’insostenibilità del mutuo, non legittimano la vendita “precoce” dell’immobile acquistato fruendo dei benefici fiscali

Il collocamento “temporaneo” in cassa integrazione non integra un’ipotesi di causa di forza maggiore idonea a impedire la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, laddove l’abitazione venga venduta prima del decorso di un quinquennio dalla data d’acquisto.
A chiarirlo, la Corte suprema con ordinanza n. 678 del 12 gennaio 2017.
 
Fatto
Il contenzioso origina dall’impugnazione di un avviso di liquidazione emesso dall’ufficio di Milano per il recupero delle agevolazioni fiscali relative alla prima casa.
Adita la competente Commissione tributaria provinciale, l’avviso impugnato veniva annullato per carenza dei presupposti, ossia presunta violazione dell’articolo 1, nota II-bis, quarto comma, parte 1, della tariffa allegata al Dpr 131/1986 (Tur – Testo unico dell’imposta di registro).
 
Di contro, la Ctr della Lombardia, in accoglimento dell’appello dell’Agenzia delle Entrate, riformava la statuizione di prime cure, ritenendo che l’impedimento dedotto dal contribuente, ossia il collocamento in cassa integrazione per la durata di tredici settimane, non potesse legittimare la vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali.
 
Il giudizio approda in Cassazione su ricorso del contribuente, articolato in un solo motivo: violazione e falsa applicazione dell’articolo 1, II-bis, quarto comma, parte 1, della tariffa allegata al Dpr 131/1986, in quanto la Ctr avrebbe ignorato la ratio della norma citata, volta a evitare intenti speculativi e sicuramente recessiva rispetto all’esimente della forza maggiore ossia di un evento oggettivo non prevedibile né imputabile alla parte obbligata.
Invero, lamenta il ricorrente, la decisione impugnata avrebbe omesso di valutare la composizione del nucleo familiare e i comportamenti successivi alla cassa integrazione, oltre alla mancanza di qualunque garanzia per la ripresa dell’attività lavorativa.
 
Decisione e ulteriori osservazioni
I giudici di legittimità, nel rigettare le doglianze del ricorrente, confermano la sentenza impugnata.
La Ctr, osserva la Corte, “non ha commesso alcuna violazione di legge a proposito dell’applicazione dell’art. 1, nota II bis, 4° comma, Parte 1 della Tariffa allegata al DPR n. 131/86. Infatti, ha valutato l’eventuale sussistenza della forza maggiore, escludendo che il caso della CIG applicata al contribuente potesse richiamare, in concreto, quell’esimente. E, d’altronde, gli argomenti addotti dai ricorrenti non rivestono i presupposti di fatto integranti l’ipotesi di forza maggiore, giacché la CIG era temporanea e non è stato dimostrato che il minor introito avrebbe potuto rendere impossibile il pagamento del mutuo”.
 
La nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, annessa al Dpr 131/1986, in tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, prevede, al comma 4, che “In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.
La regola si applica anche se il trasferimento del bene trova il suo titolo nel provvedimento di omologazione giudiziale della separazione consensuale dei coniugi (cfr Cassazione, 2263/2014).
Tuttavia, l’ultima parte della stessa norma dispone altresì che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
 
Si ricorda che la definizione compiuta di “abitazione principale” è prevista, ai fini Imu, dall’articolo 13, comma 2, Dl 201/2011, secondo cui “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.
Al fine di evitare la decadenza per finalità elusive, non è dunque sufficiente acquistare un immobile destinato strutturalmente ad abitazione, ma è indispensabile che l’acquirente lo utilizzi effettivamente quale proprio alloggio.
 
Quanto al termine per l’attuazione del proposito abitativo, l’Amministrazione finanziaria ritiene (cfr risoluzione 192/2003) che sia necessario attenersi a parametri di ragionevolezza e buona fede, per cui la concreta utilizzazione potrebbe essere, a seconda delle circostanze del caso di specie, immediatamente successiva all’acquisto, ma potrebbe anche richiedere un certo lasso di tempo (ad esempio, per consentire un trasloco o lavori di ristrutturazione, oppure potrebbe trattarsi di un termine imposto da una momentanea indisponibilità del bene per effetto di diritti temporanei di godimento costituiti sull’immobile a favore di terzi, aventi una scadenza comunque non eccedente rispetto una logica aspettativa di prossimità).
 
Il termine finale per la realizzazione della condizione è individuato in quello triennale di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio (articolo 76, Dpr 131/1986).
In base alla disposizione della legge di registro, quindi, il trasferimento dell’immobile, acquistato usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’atto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito, ma la perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dai benefici comporta il recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre una sanzione pari al 30% delle stesse imposte.
 
Sul punto, l’Amministrazione finanziaria ha più volte chiarito che la decadenza dal beneficio è impedita dal solo acquisto “a titolo oneroso” di altra casa di abitazione entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni (cfr circolare 6/2001, risoluzione 125/2008 e circolare 18/2013).
Di contro, nel caso di specie, il contribuente ha addotto come unica esimente l’impossibilità di pagare le rate del mutuo, circostanza questa ritenuta dalla Corte non idonea a integrare un’ipotesi di “forza maggiore”, ossia una situazione imprevista e imprevedibile, completamente estranea alla sfera soggettiva del destinatario del beneficio fiscale.
 
Tuttavia, chi vende entro cinque anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” e non intende riacquistarne un altro, può sempre chiedere all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei dodici mesi, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi legali (risoluzione 112/2012).

Carmen Miglino

pubblicato Martedì 31 Gennaio 2017