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Con la risoluzione n. 17 del 29 aprile 2026, l’Agenzia delle entrate chiarisce che, ai fini della detraibilità delle spese di coordinamento nei contratti di appalto e subappalto con “general contractor Superbonus”, occorre distinguere tra “general contractor puro” che, in pratica, fornisce solo prestazioni di coordinamento non detraibili e “general contractor appaltatore” che esegue, invece, i lavori di esecuzione con costi detraibili.

Il documento di prassi fornisce chiarimenti riguardo a una serie di quesiti in merito al corretto trattamento fiscale delle spese sostenute nell’ambito degli interventi agevolati dal Superbonus (articolo 119, Dl 34/2020), quando i lavori sono realizzati tramite contratti di appalto e subappalto.

Nell’ambito dell’ordinaria attività istituzionale, infatti, l’Agenzia ha rilevato che in presenza di subappalti il corrispettivo applicato dall’appaltatore principale al committente, nella parte eccedente rispetto a quanto riconosciuto ai subappaltatori, in alcuni casi è stato qualificato come compenso per una mera attività di coordinamento.

A complicare ancora di più il quadro, la circostanza che alcune imprese, oltre a essere appaltatrici, hanno operato come mandatarie del committente, con o senza rappresentanza, occupandosi dei rapporti e dei pagamenti sia verso i professionisti tecnici ordinariamente coinvolti nella realizzazione delle opere sia verso quelli incaricati delle attività specifiche richieste dalla normativa sul Superbonus, come le asseverazioni e il visto di conformità. In questo modello organizzativo, l’impresa affianca all’attività edilizia un ruolo di coordinamento complessivo e si propone sul mercato come interlocutore unico.

Il documento continua chiarendo che la figura del “general contractor superbonus” non ha un significato giuridico tipizzato nei rapporti tra privati: il suo inquadramento dipende esclusivamente dagli obblighi contrattuali assunti. La diffusione dello sconto in fattura ha favorito, tuttavia, modelli accentrati in cui un unico soggetto cura sia l’esecuzione dei lavori sia la gestione amministrativa e finanziaria, includendo i rapporti con tecnici e professionisti.

Ai fini fiscali, però, occorre distinguere le diverse prestazioni: il corrispettivo relativo all’appalto delle opere è una spesa detraibile; quello riconducibile a una mera attività di coordinamento o gestione amministrativa, invece, non è agevolabile e non consente lo sconto in fattura.

In sintesi, nelle attività connesse al Superbonus, i rapporti contrattuali più ricorrenti possono essere ricondotti a tre schemi. Nel primo caso, l’impresa è appaltatrice delle opere agevolate e può subappaltarle in tutto o in parte: il corrispettivo pagato dal committente rappresenta il prezzo dell’appalto ed è fiscalmente detraibile, con possibilità di sconto in fattura. Nel secondo caso, l’impresa agisce come mandatario del committente per la gestione dei rapporti e dei pagamenti verso i professionisti: il compenso per questa attività, essendo riferibile a un mero coordinamento, non è detraibile e non consente lo sconto. Nel terzo caso, l’impresa presta servizi amministrativi legati alla gestione dello sconto in fattura e riaddebita anche i compensi dei professionisti: il corrispettivo trattenuto per tale gestione è considerato un costo non agevolabile dal punto di vista fiscale.

La differenza tra general contractor “puro” e general contractor “appaltatore”
In vari documenti di prassi pubblicati nel corso del tempo, l’Agenzia ha illustrato qual è il perimetro delle spese sostenute ammesse alla detrazione quando i lavori sono coordinati dal general contractor.

Si tratta, in particolare, di tre distinte risposte a istanze di interpello pubblicate nel corso dell’anno 2021 (risposte nn. 254, 261 e 480) seguite dalla circolare n. 23/2022 che ha fornito indicazioni di dettaglio, confermando l’orientamento già espresso nelle istanze di interpello.

Soccorre, in particolare il paragrafo 6.1 (rubricato “General Contractor”) della circolare n. 23/2022, che illustra la nozione di “contraente generale” (ossia “general contractor”).

Tali sono i soggetti che “su incarico dei committenti (persone fisiche, condòmini) gestiscono i rapporti con le imprese nonché, in taluni casi, con i professionisti e i tecnici, che rilasciano le prescritte asseverazioni, e con i CAF o i professionisti che rilasciano il visto di conformità ai fini dell’opzione per il c.d. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante al committente”, pur nella piena consapevolezza che “tale figura è stata […] normativamente individuata solo dalla disciplina dei contratti pubblici mentre, con riferimento agli interventi edilizi commissionati da soggetti privati, l’attività di «contraente generale» è ordinariamente disciplinata nell’ambito dell’autonomia contrattuale che regola i rapporti privatistici che intercorrono tra il committente/beneficiario delle agevolazioni e le imprese e/o i professionisti”.

Dalla lettura della circolare emerge che gli schemi contrattuali concretamente utilizzati ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali, compreso il Superbonus, riguardano esclusivamente i profili civilistici; tuttavia, le spese sostenute e rimaste effettivamente a carico del committente/beneficiario dell’agevolazione devono essere debitamente documentate. Fra le spese ammesse al Superbonus non rientra l’eventuale corrispettivo corrisposto al general contractor per l’attività di semplice coordinamento in quanto tale costo non è direttamente imputabile alla realizzazione dell’intervento agevolato.

Il principio della diretta imputabilità della spesa all’intervento edilizio ammesso alla detrazione era stato già affermato nella circolare n. 30/2020. In base allo stesso principio, è stata esclusa la rilevanza dei compensi riconosciuti all’amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condòmini connessi all’esecuzione dei lavori e all’accesso al Superbonus. Pertanto tali corrispettivi, analogamente alle spese di mero coordinamento relative alla remunerazione del general contractor, restano escluse dalla detrazione e dallo sconto in fattura. Nel caso di opzione per lo sconto in fattura da parte del general contractor lo sconto è riconosciuto a condizione che gli effetti complessivi coincidano con quelli normalmente generati nel caso in cui gli interventi agevolabili siano stati realizzati da professionisti, tecnici o imprese che hanno effettuato direttamente lo sconto in fattura al committente, beneficiario dell’agevolazione.

La detrazione spetta anche quando il general contractor sia una Esco (Energy Service Company) che realizzerà presso vari clienti, privati cittadini o condomìni, interventi di riqualificazione energetica finalizzati alla fruizione del Superbonus.

Alla luce dei seguenti principi, la risoluzione distingue il general contractor “puro” dal general contractor “appaltatore”: il primo svolge soltanto attività di coordinamento fungendo da intermediario nella rifatturazione delle spese dei professionisti e/o delle imprese esecutrici dei lavori allo scopo di consentire l’applicazione dello sconto in fattura; il secondo, invece, assume l’obbligo di eseguire i lavori e non solo di coordinarli.

Quando l’operato del general contractor si traduce in una semplice attività di coordinamento (il general contractor è “puro”) il relativo corrispettivo non è direttamente imputabile all’intervento agevolato, pertanto non dà diritto alla detrazione e allo sconto in fattura; se, invece, il general contractor riveste il ruolo dell’appaltatore, il suo corrispettivo sarà detraibile o potrà accedere allo sconto in fattura purché vengano rispettati i limiti di congruità, dei tetti massimi e delle ulteriori condizioni richieste dalla legge.