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È online sul sito dell’Agenzia delle entrate, nella sezione “L’Agenzia informa”, l’edizione aggiornata della guida all’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali. Un vero e proprio vademecum per coloro che sono alle prese con l’acquisto di un immobile, che riassume con linguaggio accessibile le principali regole fiscali e le agevolazioni a disposizione del futuro acquirente, in primo luogo quelle riguardanti la “prima casa.

Il documento informativo è rivolto agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono cioè nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

La guida si compone di diverse sezioni, dalle indicazioni utili prima dell’acquisto al funzionamento della tassazione legata alle operazioni di compravendita. La guida esamina, inoltre, in modo specifico e con esempi concreti ed immediati, le agevolazioni per l’acquisto “prima casa” e per l’acquisto “prima casa under 36” e si conclude con un’articolata sezione Faq con le risposte ai quesiti più ricorrenti nella casistica di ogni giorno.

Novità per il preliminare di compravendita
Quest’ultima edizione recepisce le recenti modifiche normative intervenute sulla tassazione del preliminare di compravendita (detto anche compromesso). Se il contratto prevede il pagamento di somme a titolo di caparra o a titolo di acconto sul prezzo senza applicazione dell’Iva, oltre all’imposte di registro in misura fissa e all’imposta di bollo per la registrazione del preliminare, è dovuta anche l’imposta di registro in misura proporzionale. Per i preliminari stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 l’imposta dovuta è sempre pari allo 0,5%, sia per la caparra sia per gli acconti di prezzo. Inoltre, in entrambi i casi, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta al definitivo.

Permane, invece, il regime differenziato tra acconto e caparra confirmatoria se il contratto di compravendita è assoggettato ad Iva (ad esempio, in caso di Iva applicata per opzione dalle imprese costruttrici). Nel caso di acconti sul prezzo, oltre alla imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare, è dovuta l’Iva. In ipotesi di caparra confirmatoria, che non è soggetta a Iva, è dovuta l’imposta di registro proporzionale, sempre nella misura dello 0,5%.

I consigli prima dell’acquisto e come si calcolano le imposte
La guida riporta alcuni importanti accorgimenti di carattere generale da tenere a mente prima di compiere un passo così importante. Prima di comprare casa, è buona regola ottenere informazioni sull’immobile. Innanzitutto, spiega la guida, è utile accertarsi che dal lato venditore ci sia il legittimo proprietario e che sull’immobile non siano presenti pesi o diritti reali di garanzia, come le ipoteche. In aggiunta alle verifiche compiute dal notaio, l’Agenzia mette quindi a disposizione dei cittadini comodi servizi online per la verifica sui dati catastali ed ipotecari.

Un ampio approfondimento è poi dedicato all’imposizione fiscale connessa alle operazioni di compravendita, che anche attraverso delle tabelle, fa il quadro delle diverse modalità di tassazione a seconda della tipologia di compravendita, da venditori privati o da venditori imprese e, in questo caso, quando all’acquisto si applica l’Iva e quando no.

Un focus specifico è dedicato al “sistema del prezzo valore”, un particolare meccanismo di calcolo della base imponibile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, che, in presenza di specifici requisiti e condizioni, dà accesso a diversi benefici per l’acquirente.

Aggiornamento per l’agevolazione prima casa
Un’altra novità contenuta nella guida riguarda il termine per la rivendita degli immobili agevolati, al fine di beneficiare dello stesso bonus per un nuovo acquisto. Il beneficio fiscale era stato infatti esteso, sin dal 2016, anche ai contribuenti già in possesso di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta fosse venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Il termine è ora aumentato a due anni (articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024) sia per agli atti di acquisto di immobili stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 sia nel caso in cui al 31 dicembre 2024 non è ancora decorso il precedente termine di un anno entro il quale il contribuente era tenuto a vendere l’immobile già posseduto.

Il focus sugli acquisti per under 36
La guida dedica uno specifico capitolo ai vantaggi rafforzati per gli acquisti compiuti dagli under 36. Per i trasferimenti avvenuti tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o il 31 dicembre 2024, se il preliminare è stato registrato entro l’anno precedente), non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale e l’eventuale Iva corrisposta al venditore genera un credito di imposta in capo al compratore, che si può detrarre dall’Irpef o si può utilizzare in compensazione con altri tributi.

A chi spetta il beneficio? Ai giovani che non hanno compiuto il 36º anno di età al momento della stipula con Isee non superiore a 40 mila euro.

Infine, sono previste regole straordinarie per gli atti stipulati tra il 1º gennaio e il 29 febbraio 2024: per queste operazioni è maturato un credito di imposta da utilizzare entro il 31 dicembre 2025 pari alle imposte eccedenti versate.

Nella guida sono contenute tutte le ulteriori istruzioni utili e dettagliate.