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Credito d’imposta Zes Unica: le regole dell’investimento “misto”

Le spese per l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali possono accedere al calcolo del credito d’imposta Zes unica fino a una quota del 50% in relazione a ogni singolo progetto di investimento. Quindi, un’impresa che spende 600mila euro per l’acquisto di un immobile e 270mila euro per l’acquisto di macchinari, ai fini del bonus Zes Unica, deve considerare un investimento complessivo di 540mila euro, visto che la componente immobiliare non può superare il 50% del totale agevolabile e, quindi, nel caso specifico, 270mila euro. È il chiarimento fornito a una società dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 183 dell’8 luglio 2025 riguardante l’applicazione del credito d’imposta per investimenti nella zona economica speciale per il Mezzogiorno­-Zes Unica nel caso di investimento immobiliare.

La richiedente è una società che svolge la propria attività in virtù di un contratto di locazione commerciale e vorrebbe accedere al tax credit per gli investimenti nelle Zone economiche speciali acquistando nuovi macchinari, impianti e attrezzature per una spesa pari a circa 270mila euro, e un immobile strumentale, costituito dalla parte attualmente affittata e da una nuova porzione composta da un immobile e un piazzale. La spesa, in quest’ultimo caso, ammonta a circa 600mila euro.

Il quesito riguarda la corretta interpretazione delle disposizioni della normativa di riferimento, che prevedono precise limitazioni riguardo alla composizione della quota agevolabile. In particolare, il valore dei terreni e dei fabbricati non può superare il 50% di tutto l’investimento.

L’Agenzia, come di consueto, delinea la cornice normativa utile a risolvere il dubbio espresso nell’interpello e ricorda, innanzitutto, che l’articolo 16 del Dl n. 124/2023 ha istituito un credito d’imposta, nel rispetto delle disposizioni Ue, a favore delle imprese che effettuano investimenti in beni strumentali destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono installate nella Zes Unica, che comprende le zone assistite delle regioni Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia (ammissibili alla deroga prevista dall’articolo 107, paragrafo 3, lettera a), del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea) e Abruzzo (ammissibili alla deroga prevista dall’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE, come individuate dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027).

Le modalità di accesso al contributo e i criteri e le modalità di applicazione e di fruizione del bonus e dei relativi controlli sono state definite con il decreto attuativo del ministro per gli Affari europei, il Sud, le Politiche di coesione e il Pnrr, di concerto con il Mef, del 17 maggio 2024.

Il contributo spetta per gli investimenti in nuovi macchinari, impianti e attrezzature, per la realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali e l’acquisto di terreni, effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024 e a quelli effettuati tra il 1° gennaio 2025 e il 15 novembre 2025 grazie alla proroga disposta dalla legge di stabilità 2025 (articolo 1, comma 485, lettera c), legge n. 207/2024).

Ai fini del riconoscimento del beneficio, la disciplina distingue gli investimenti immobiliari da quelli non immobiliari. Nello specifico, è stabilito che, in relazione a ogni singolo progetto agevolabile, il valore della sua componente immobiliare non può essere superiore alla metà del valore complessivo del bonus richiesto.

Ciò significa, tra l’altro, che l’investimento immobiliare non può superare quello in attrezzature e impianti e che il solo acquisto di edifici e terreni non consente l’accesso al tax credit.

Al termine del suo ragionamento, l’Agenzia indica come la società dovrà considerare i costi sostenuti per l’attribuzione del credito d’imposta Zes Unica. In realtà, non fa che confermare il calcolo proposto dalla contribuente stessa.

La società vuole investire 270mila euro per macchinari e attrezzature, e 600mila euro per immobili strumentali. Ma, come abbiamo visto, il valore di quest’ultimi non può essere superiore al 50% del valore complessivo dell’investimento. Di conseguenza, l’ammontare della spesa agevolabile sarà complessivamente di 540mila euro, di cui 270mila euro corrispondenti al costo di macchinari e attrezzature e 270 mila (e non 600mila euro) a quanto speso per la componente immobiliare che, ricordiamo ancora, non può  essere superiore alla metà del valore complessivo dell’investimento agevolato.