1 Aprile 2025
Trasferimento dei diritti edificatori, l’imposta di registro è al 3%
Dal 1° gennaio 2025 ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati si applica l’imposta di registro proporzionale al 3 per cento, mentre l’imposta ipotecaria è versata nella misura fissa di 200 euro. Queste le indicazioni contenute nei paragrafi 1.5 e 2 della circolare dell’Agenzia delle entrate n. 2/E del 14 marzo 2025.
Le novità introdotte dal Dlgs n. 139/2024
L’articolo 2, comma 1, lettera ff), Dlgs n. 139/2024 ha modificato l’articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986 (Tur).
Il legislatore ha inserito i contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati nella categoria degli atti aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale non altrove indicati, in adesione all’orientamento espresso dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 16080/2021.
La citata pronuncia aveva stabilito che l’atto di cessione di cubatura è “immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.; trascrivibile ex art. 2643 c.c., n. 2 bis; assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (…)”.
L’atto di cessione di cubatura è definito dalla Corte di legittimità come il contratto con il quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo.
A partire dal 1° gennaio 2025, quindi, ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati si applica l’imposta di registro proporzionale con l’aliquota del 3 per cento.
In coerenza con le modifiche apportate al Tur, l’articolo 3 del Dlgs n. 139/2024 interviene altresì sul testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale inserendo i contratti che trasferiscono diritti edificatori all’articolo 4 della Tariffa allegata al citato testo unico.
Stante la qualificazione di tali contratti quali atti traslativi di un diritto di natura non reale a contenuto patrimoniale, quindi, per i contratti in commento trova applicazione l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro, da corrispondersi ai sensi del secondo periodo del comma 1 dell’articolo 12 del Dlgs n. 347/1990 (Tuic).
Registro in misura fissa se cessione di cubatura soggetta a Iva
Tenendo conto di tale configurazione giuridica, occorre ricordare che con la risposta a interpello n. 69 del 18 gennaio 2023 l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di far presente che l’atto di cessione di cubatura deve ricondursi alla disposizione di carattere residuale contenuta nel comma 1 dell’articolo 3 del Dpr n. 633/1972 e, pertanto, ai fini Iva, costituiscono prestazioni di servizi (in particolare, rientrano tra le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte).
A tal fine, in attuazione del principio di alternatività Iva – registro (disciplinato dall’articolo 40 del Tur), l’atto di cessione di cubatura soggetto a Iva, sconta l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.
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