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Agevolazione prima casa: due via libera per i residenti esteri

Un cittadino italiano residente all’estero che acquista in Italia un’abitazione può fruire dei benefici prima casa anche se il nuovo immobile si trova in un Comune diverso da quello dell’ultima residenza. Stesse conclusioni per il cittadino non residente che, dopo aver venduto un immobile acquistato con i benefici prima casa, intende comprare all’estero un terreno edificabile su cui costruire l’abitazione principale. Anche in questo caso il contribuente potrà fruire della misura agevolativa a patto che, entro un anno dalla vendita, sia delineata nel terreno acquisito almeno la struttura dell’immobile. È la sintesi dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate, rispettivamente con le risposte n. 28/2025 e n. 29/2025.

Acquisto di un immobile in un Comune diverso dall’ultima residenza in Italia (Risposta n. 28/2025)
Il primo caso riguarda l’acquisto di una “prima casa” in Italia da parte di un cittadino trasferito all’estero per motivi di lavoro. Considerato che la disciplina (lettera a) della Nota II-bis, come modificata dall’articolo 2 Dl n. 69/2023, prevede che per beneficiare dell’agevolazione occorre “che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”, il cittadino chiede se la misura di favore possa valere anche se l’immobile acquistato non si trova nel Comune in cui era residente immediatamente prima del trasferimento, ma in un Comune in cui ha avuto genericamente la residenza in precedenza.

L’Agenzia, dopo aver ripercorso la normativa e i requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa dei non residenti, per quanto riguarda il quesito in esame sottolinea il fatto che il legislatore, nell’individuare i requisiti di accesso al beneficio, ha inteso valorizzare il collegamento tra il cittadino trasferito all’estero per motivi di lavoro e il territorio in cui è nato, ha risieduto o ha svolto la propria attività. Tale nesso sussiste ed è riferibile a tutti i Comuni in cui il soggetto è stato residente o ha svolto la propria attività, indipendentemente dalla circostanza che si tratti dell’ultimo Comune in cui ha risieduto prima di trasferirsi. In conclusione, in presenza di tutte le altre condizioni per fruire dei benefici prima casa, il cittadino che si è trasferito all’estero potrà beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di un immobile che si trova in un Comune in cui è stato residente prima di andare all’estero anche se non coincide con l’ultima residenza.

Acquisto di un terreno edificabile all’estero (Risposta n. 29/2025)
Il secondo caso trattato dall’Agenzia in tema di benefici prima casa per i residenti esteri riguarda un cittadino iscritto all’Aire che dopo aver proceduto all’acquisto di un immobile in Italia e alla vendita dello stesso prima dei cinque anni previsti dalla legge, intende comprare un terreno edificabile all’estero su cui costruire una casa da adibire ad abitazione principale. Chiede quindi se può applicare la misura di favore all’acquisto del terreno su cui sorgerà la futura casa.

L’Agenzia ripercorre la misura agevolativa che prevede l’aliquota del 2% sugli atti traslativi della proprietà, ricordando anche i casi di decadenza dal beneficio, a partire dalle dichiarazioni mendaci fino alla vendita dell’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto senza successivo riacquisto entro un anno dall’alienazione.

Per quanto riguarda il caso in esame, l’Agenzia ricorda che il riacquisto di una successiva abitazione entro l’anno fa salva la perdita dei benefici anche nel caso in cui l’immobile sia situato in uno Stato estero. Inoltre, come confermato anche dalla prassi (risoluzione n. 44/ 2004, circolare n. 38/2005), la salvaguardia del diritto all’agevolazione sussiste anche nei casi in cui l’acquisto entro l’anno riguardi un terreno sul quale costruire l’immobile, sempre da destinare a propria abitazione principale, precisando però che non è sufficiente il mero acquisto del fondo edificabile, ma è necessario che entro l’anno il fabbricato “venga ad esistenza” (circolare n. 38/2005).

La normativa non richiede quindi che l’abitazione sia ultimata, essendo sufficiente che entro un anno dalla vendita del precedente immobile sia presente la struttura essenziale della casa, inclusa la copertura, e che la stessa sia adibita a dimora abituale. Tali condizioni dovranno essere dimostrate all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente presentando adeguata documentazione (copia del rogito di acquisto del terreno, progetto di costruzione dell’abitazione permessi delle autorità locali, documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero, come forniture di acqua luce e gas).

I suddetti documenti dovranno essere tradotti in lingua italiana (Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961).

Il contribuente, inoltre, dovrà presentare una certificazione della destinazione edificatoria del terreno e l’eventuale presenza di vincoli, oltre a un documento delle autorità estere da cui risulti possibile la costruzione di un fabbricato ad uso abitativo.