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“Prima casa”, la disciplina interna ritoccata in armonia con la Ue

L’articolo 2 del decreto legge n. 69/2023 ha modificato la disciplina in tema di agevolazione “prima casa” in relazione al requisito della collazione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali.
In particolare la modifica riguarda gli acquisti effettuati da parte di soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro.

Al riguardo occorre premettere che la disciplina sull’agevolazione “prima casa” è contenuta, principalmente, nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986.
Il beneficio è applicabile soltanto se ricorrono determinati requisiti, alcuni oggettivi, altri soggettivi.
Tra quelli oggettivi, uno riguarda il luogo di ubicazione dell’immobile.
A tal proposito il legislatore ha previsto alcune regole generali basate sulla residenza dell’acquirente e altre relative a situazioni particolari.
Le prime, basate sulla residenza, prevedono che l’immobile acquistato in forma agevolata sia situato nel Comune di residenza dell’acquirente o, mancando tale requisito, nel Comune nel quale l’acquirente trasferirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Le regole particolari, in base alla disciplina applicabile prima della modifica normativa in esame, riguardano:

1. il contribuente che svolge la propria attività nel Comune nel quale si trova l’immobile da acquistare
2. il contribuente emigrato all’estero per motivi di lavoro
3. il cittadino italiano iscritto all’Aire.

In relazione a questi tre casi particolari, secondo la disciplina tradizionale:

1. il soggetto che svolge la propria attività nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata può godere delle agevolazioni, a prescindere dal requisito della residenza;
2. il contribuente emigrato all’estero per motivi di lavoro può godere delle agevolazioni, a prescindere dal requisito della residenza, se l’immobile acquistato si trova nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto dal quale l’acquirente dipende
3. il cittadino italiano emigrato all’estero può godere delle agevolazioni, a prescindere dal requisito della residenza, in caso di acquisto di abitazione situata sull’intero territorio nazionale.

Le modifiche apportate dal citato decreto legge, hanno riguardato i precedenti punti b) e c), mentre è rimasta invariata la disciplina relativa agli acquisti compiuti dal soggetto che svolge la propria attività nel Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto agevolato.

In particolare, con la descritta novità normativa:

• è stata eliminata la disciplina specifica relativa ai cittadini italiani emigrati all’estero (precedente punto c)
• è stata modificata la disciplina relativa agli acquisti compiuti dal contribuente emigrato all’estero per motivi di lavoro (precedente punto b).

Per quest’ultima casistica è stato eliminato il riferimento all’ubicazione dell’immobile nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende.
La nuova disciplina, in relazione all’acquisto agevolato compiuto dal contribuente emigrato all’estero per ragioni di lavoro, stabilisce che:

• l’acquirente deve aver risieduto oppure svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni
• l’immobile deve essere situato nel Comune di nascita oppure nel Comune in cui lo stesso soggetto aveva la residenza o svolgeva l’attività prima del trasferimento all’estero.

In presenza di queste condizioni, il soggetto emigrato per ragioni di lavoro, può godere delle agevolazioni “prima casa” senza essere tenuto ad avere o spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione agevolata.

Chiaramente, devono sussistere gli altri requisiti richiesti dal beneficio “prima casa” e, in particolare, i requisiti di cui alle lettere b) e c) della citata nota II-bis.
Tali requisiti riguardano la non titolarità di altre abitazioni site nel medesimo Comune in cui si intende acquistare un’abitazione e la novità nel godimento dell’agevolazione “prima casa”.
 
Come si può facilmente notare, la nuova normativa, al ricorrere dei presupposti sopra indicati, non contiene alcun riferimento alla cittadinanza dell’acquirente e, pertanto, è applicabile sia ai cittadini italiani che agli stranieri.
La modifica normativa si è resa necessaria, al fine di rimediare ad una procedura di infrazione promossa dalla Commissione europea con lo scopo di uniformare la legislazione nazionale agli atti dell’Unione europea e alle decisioni della Corte di giustizia dell’Unione europea.