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Acquisto all’asta e con contratto, tempi differenziati per la vendita

Se si acquisisce con asta parte di un fabbricato usufruendo delle agevolazioni di cui all’articolo 16 del Dl n. 18/2016 e successivamente si acquista con compravendita la rimanente parte, pagando le imposte per intero, la condizione del trasferimento entro cinque anni vale solo per la parte di fabbricato comperato con agevolazioni. È il chiarimento dell’Agenzia delle entrate contenuto nella risposta n. 564 del 26 agosto 2021.

L’interpello è stato presentato da una società che si è aggiudicata all’asta ¾ di un fabbricato da ristrutturare o demolire beneficiando dell’agevolazione, prevista dall’articolo 16 del Dl n. 18/2016, e di aver acquistato successivamente, con regolare contratto di compravendita, il rimanente quarto dello stesso fabbricato, pagando le imposte di legge per intero.
In seguito la società, divenuta proprietaria dell’intero fabbricato, demoliva e ricostruiva, con regolare concessione edilizia quanto previsto dal piano regolatore comunale.
Descritti i fatti, la società chiede se in sede di vendita dell’intero fabbricato debba rispettare la prescrizione quinquennale per i soli 750 millesimi acquistati con l’agevolazione o se tale indicazione valga per la vendita di tutto l’edificio.
A suo parere, per evitare sanzioni, l’istante dovrà vendere i soli 750 millesimi del nuovo fabbricato edificato entro i termini stabiliti dal citato articolo 16, che prevede il trasferimento entro i cinque anni successivi dei beni immobili acquisiti nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare a fronte del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro. Diversamente, i rimanenti 250 millesimi del fabbricato, acquistati con regolare contratto di compravendita e pagamento delle relative imposte in misura ordinaria, potranno essere venduti oltre il termine quinquennale dall’acquisto.

L’Agenzia concorda con la società e richiama l’articolo 16 del Dl n. 18/2016 in cui si legge che “Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all’ articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro cinque anni. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il quinquennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all’ articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del quinquennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria”.

Riguardo al quesito in esame, l’Agenzia ritiene che il ritrasferimento entro il quinquennio va riferito ai soli ¾ del nuovo fabbricato “agevolati”, mentre la restante parte, acquistata con regolare contratto di compravendita e con pagamento delle regolari imposte, può essere venduta liberamente. L’istante infatti ha beneficiato delle agevolazioni, di cui all’articolo 16 sopra riportato, per i soli 750 millesimi di proprietà.

Per procedere alla vendita, conclude l’Agenzia, l’istante dovrà adottare un criterio oggettivo basato sulla ripartizione millesimale della nuova costruzione, cosicché la condizione del ritrasferimento entro il quinquennio riguardi non l’intero fabbricato ma esclusivamente il 75% dell’immobile.