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Si all’opzione dell’Iva separata nel caso in cui le attività sono diverse

Un fondo che in conformità ai propri scopi istituzionali provvede alla raccolta dei contributi e alla gestione delle risorse nell’interesse degli aderenti, tramite operazioni di locazione e compravendita di immobili, potrà fruire del regime dell’Iva separata per la nuova attività di valorizzazione urbanistica su un complesso immobiliare che sarà riconvertito dall’attuale destinazione “uso uffici” a quella residenziale. Il chiarimento arriva con la risposta n. 471 del 9 luglio 2021 dell’Agenzia delle entrate.

L’istante precisa che gli interventi che intende realizzare prevedono la concessione in appalto dei lavori alle imprese e, a ristrutturazione ultimata procederà alla vendita delle singole unità immobiliari che costituiscono il complesso. Chiede, quindi, considerato che è un soggetto passivo ai fini Iva per le attività di locazione e cessione di fabbricati già svolte, se possa optare per la separazione contabile delle attività relative alla valorizzazione immobiliare (articolo 36, comma 3, del Dpr n. 633/1972), in quanto distinte dalle citate attività di locazione e vendita esercitate.

L’Agenzia ritiene condividibile la soluzione prospettata dall’istante, secondo cui può fruire del  regime dell’Iva separata.

Ricorda in primo luogo la disposizione sulla separazione dell’Iva prevista dall’articolo 36, terzo comma, del Dpr n. 633/1972, secondo cui “I soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, ovvero più arti o professioni, hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente ad alcuna delle attività esercitate, dandone comunicazione all’Ufficio nella dichiarazione relativa all’anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell’attività. In tal caso la detrazione di cui all’art. 19 spetta a condizione che l’attività sia gestita con contabilità separata. (…). “Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai soggetti che effettuano sia locazioni, o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19-bis, sia locazioni o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività”.

In sintesi il presupposto del beneficio è la distinzione e l’obiettiva autonomia delle attività in questione.
Fra i criteri di individuazione delle attività, l’Agenzia ricorda il codice Ateco, come precisato anche dalla circolare n. 19/2018. La stessa Agenzia, a tal fine, evidenzia che il codice Ateco delle attività svolte dall’istante per le cessioni di immobili abitativi sino ad ora realizzate in regime di esenzione Iva (“compravendita di immobili effettuata su beni propri”, identificato con codice Ateco 68.10.00) è diverso da quello relativo alla valorizzazione del patrimonio immobiliare che l’istante intende realizzare (“costruzione di edifici residenziali e non residenziali”, identificato con Codice Ateco 41.20.00). Si tratta, dunque, non solo di codici Ateco diversi ma anche di differenti categorie catastali degli immobili.

L’Agenzia, in conclusione, ritiene pertanto che il Fondo istante possa senz’altro esercitare l’opzione per l’applicazione separata dell’Iva per il progetto di sviluppo e riqualificazione di immobili propri in vista della successiva cessione, in quanto attività distinta rispetto a quella di cessione e locazione immobiliare già esercitate e rilevanti ai fini Iva.

Da ciò deriva che, per  con l’attività di sviluppo e riqualificazione di immobili non trovando applicazione le limitazioni alla detrazione dell’Iva del meccanismo del pro-rata, l’Iva relativa ai costi sostenuti per gli interventi di riqualificazione e ristrutturazione del complesso immobiliare potrà essere integralmente detratta.