Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Proseguendo nell’approfondimento degli aspetti che caratterizzano il nuovo Testo unico, in questo articolo verrà approfondita la disciplina che riguarda l’applicazione della cosiddetta “cedolare secca” che è stata inserita negli articoli:

– 203, rubricato “Imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi” (prima commi da 1 a 4 dell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011)

– 204, rubricato “Esclusioni” (prima comma 6, articolo 3, del Dlgs n. 23/2011)

– 205, “Applicazione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato” (prima comma 6-bis, articolo 3, del Dlgs n. 23/2011 e commi 2-bis e 2-bis1, articolo 9 del Dl n. 47/2014)

– 206, rubricato “Disposizioni varie” (prima commi 7, 10-bis e 11, articolo 3, del Dlgs n. 23/2011).

Continueremo poi l’approfondimento con il “Regime fiscale delle locazioni brevi”, oggi confluito nell’articolo 207, e concluderemo con gli “Adempimenti per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare” riportati nell’articolo 208.

Cedolare secca
Gli articoli 203, 204, 205 e 206 collocano all’interno del nuovo Testo unico la disciplina relativa alla cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti. Trova quindi spazio nel Tuir la disciplina precedentemente contenuta nell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 che, a sua volta, prevedeva la possibilità di optare per un’imposta sostitutiva, operata nella forma della cedolare secca, nella misura del 21%, per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente.

Il regime della “cedolare secca” può essere applicato dal proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate a uso abitativo in sostituzione dell’imposta ordinaria sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (articolo 203). L’aliquota è ridotta al 10% in determinati casi previsti dalla norma come, ad esempio, per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 203, comma 2, quarto periodo).

Alla stessa aliquota ridotta si fa riferimento anche nel comma 2 dell’articolo 205, in cui è confluito il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl n. 47/2014, che tratta della riduzione dell’aliquota della cedolare secca anche per i contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data del 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge n. 225/1992.

Nel seguente comma 3, invece, è riportato il comma 2-bis.1 dello stesso articolo del Dl n. 47/2014, prevedendo che la stessa riduzione sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni indicati all’articolo 1, comma 1, del Dl n. 189/2016, in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa”.

L’articolo 204 riproduce il comma 6 dell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 e prevede l’esclusione dal cd. regime della “cedolare secca” per le locazioni a uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

L’articolo 206 riproduce, infine, i commi 7, 10-bis e 11, articolo 3 del Dlgs n.23/2011 che dettano disposizioni varie relative alla cedolare secca.

Regime fiscale delle locazioni brevi
Nell’articolo 207 del nuovo Testo unico è illustrata la disciplina riguardante il regime fiscale delle locazioni brevi riportando i commi 1, 2 e 3 dell’articolo 4 del Dl n. 50/2017 nonché il comma 595, articolo 1, della legge n. 178/2020 (legge di bilancio 2021).

Le disposizioni citate hanno introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi fornendo, tra l’altro, la definizione di tali contratti e stabilendo il regime fiscale da applicare ai relativi canoni.

In sostanza, con il termine “locazioni brevi” si fa riferimento ai contratti di locazione degli immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Nel caso in cui si applichi il regime della cedolare secca ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, è possibile optare per l’imposta sostitutiva con aliquota nella misura del 26 per cento. L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo a non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Diversamente, negli altri casi, per tutelare i consumatori e la concorrenza, l’attività di locazione da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

Pertanto, in sintesi:

• l’aliquota del 21% si applica al primo immobile

• al secondo immobile si applica l’aliquota del 26 per cento

• dal terzo immobile il reddito viene considerato reddito d’impresa.

Adempimenti per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare
La disciplina riguardante gli adempimenti per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare è stata riportata nell’articolo 208 del nuovo Testo unico che accoglie dal comma 1 al 6 il comma 4 primo periodo, 5, 5-bis, 5-ter, primo e secondo periodo, 6 e 7, dell’articolo 4, del Dl n. 50/2017.

Il termine “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare” si riferisce a coloro i quali intermediano la conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento, sia nel caso in cui essi siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia, sia nel caso in cui non siano residenti e siano privi di una stabile organizzazione nello Stato. Tali soggetti sono tra l’altro tenuti, in qualità di sostituti d’imposta, a operare una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici si occupano di trasmettere i dati relativi ai contratti relativi alle “locazioni brevi” conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono.

Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno.

Continua

La prima puntata “Viaggio nel nuovo Tuir (1) La disciplina della global minimum tax” è stata pubblicata giovedì 9 luglio 2026

La seconda puntata “Viaggio nel nuovo Tuir (2) le regole sui bonus edilizi” è stata pubblicata venerdì 10 luglio 2026

Sul testo unico delle imposte sui redditi è stato pubblicato anche l’articolo di carattere generale “Esordio ufficiale per il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi”