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Il contribuente che vende la propria “prima casa” prima del quinquennio deve perfezionare l’acquisto di una nuova abitazione entro dodici mesi dalla vendita per non decadere dall’agevolazione. La stipula di un contratto preliminare non è sufficiente, e l’unica alternativa, in caso di impossibilità a rispettare il termine, è il ricorso al ravvedimento operoso. È quanto afferma l’Agenzia con la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025.

La disciplina delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto della “prima casa” trova fondamento nella Nota II bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Tur (Dpr n. 131/1986). In tale contesto, l’aliquota ridotta del 2% sull’imposta di registro si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni non di lusso, purché ricorrano le condizioni previste dalla norma.

Uno degli aspetti più delicati della disciplina riguarda la decadenza dall’agevolazione in caso di alienazione dell’immobile acquistato con i benefici fiscali prima del decorso di cinque anni dall’acquisto. Il comma 4 della Nota II bis stabilisce che, in tale ipotesi, il contribuente è tenuto al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre a una sovrattassa del 30% e agli interessi di mora. In ogni caso, la stessa disposizione prevede una via d’uscita. Cioè la possibilità di evitare la decadenza se, entro un anno dalla vendita, il contribuente procede all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

La questione, posta da un contribuente, riguarda la possibilità di considerare sufficiente, ai fini del rispetto del termine annuale, la stipula e la registrazione di un contratto preliminare di compravendita. L’Agenzia delle entrate ha chiarito, con precedenti circolari e risoluzioni, che il preliminare non produce effetti traslativi ma solo obbligatori, e pertanto non soddisfa la condizione richiesta dalla norma. È necessario che entro dodici mesi dalla vendita si perfezioni il rogito notarile, ossia l’atto definitivo di trasferimento della proprietà. In mancanza, si verifica la decadenza dall’agevolazione e il contribuente è tenuto a versare la differenza d’imposta, oltre agli interessi e alle sanzioni, salvo che si avvalga dell’istituto del ravvedimento operoso.

Il ravvedimento operoso, infatti, consente al contribuente che non intenda o non possa procedere al riacquisto entro l’anno di presentare un’apposita istanza all’ufficio presso cui è stato registrato l’atto di vendita, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. In tal caso, sarà dovuta la differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, oltre agli interessi, ma senza applicazione di sanzioni.

Un ulteriore punto di riflessione riguarda la recente modifica introdotta dalla legge di Bilancio 2025, che ha esteso da uno a due anni il termine previsto dal comma 4-bis della Nota II bis per la rivendita dell’immobile preposseduto, nel caso in cui il contribuente sia già titolare di un’abitazione agevolata. Tale proroga, tuttavia, non incide sulla disciplina del comma 4, che rimane invariata e continua a prevedere il termine di un anno per il riacquisto di altra abitazione in caso di alienazione infraquinquennale. La natura agevolativa della norma impone infatti un’interpretazione di stretta applicazione, escludendo qualsiasi estensione analogica a fattispecie non espressamente contemplate.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ribadito più volte che le norme fiscali di favore non possono essere applicate oltre i casi e i tempi previsti dal legislatore. Pertanto, non è possibile estendere il termine biennale introdotto dal comma 4-bis alla fattispecie disciplinata dal comma 4. Solo un intervento legislativo esplicito potrebbe modificare tale regime. Qualora ciò avvenisse, il contribuente che avesse già versato la differenza d’imposta mediante ravvedimento operoso potrebbe valutare la possibilità di richiedere il rimborso, ma tale eventualità dipenderebbe dalle modalità con cui il legislatore formulasse la nuova disposizione.

In conclusione, allo stato attuale, il contribuente che vende la propria “prima casa” prima del quinquennio deve perfezionare l’acquisto di una nuova abitazione entro dodici mesi dalla vendita per non decadere dall’agevolazione. La stipula di un contratto preliminare non è sufficiente, e l’unica alternativa, in caso di impossibilità a rispettare il termine, è il ricorso al ravvedimento operoso. La proroga a due anni introdotta dalla legge di Bilancio 2025 riguarda esclusivamente il diverso scenario disciplinato dal comma 4-bis e non può essere applicata per analogia alla fattispecie del comma 4.