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In caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili a uso abitativo di durata pluriennale, la sanzione prevista è commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità, se il contribuente ha scelto il pagamento rateizzato dell’imposta. È quanto affermato dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, superando, sul punto, le indicazioni fornite con la circolare n. 26/E del 2011 (paragrafo 9.1).

A tali conclusioni l’Agenzia è pervenuta uniformandosi al recente e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità.

Quadro normativo e prassi di riferimento
L’articolo 17 del Tur prevede, al comma 3, che l’imposta di registro dovuta sui contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale può essere assolta:

• annualmente, assumendo come base imponibile l’ammontare del canone relativo a ciascun anno
• in unica soluzione, avendo riguardo all’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.

L’articolo 69 del Tur, come da ultimo modificato dall’articolo 20, comma 1, del Dlgs. n. 81/2025, prevede che l’ammontare della sanzione amministrativa applicabile, in caso di tardiva registrazione, sia pari al:

• 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro, se il ritardo non è superiore a 30 giorni
• 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro, se il ritardo è superiore a 30 giorni (in questo caso la registrazione si considera omessa).

Per i contratti in esame, la base imponibile è costituita dall’ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l’intera durata del contratto (articolo 43 comma 1 del Tur), con l’applicazione dell’aliquota del 2% (articolo 5, comma 1, lettera b), della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur).

Si è posto, pertanto, il problema di come declinare la locuzione «imposta dovuta» contenuta nell’articolo 69 del Tur e, in particolare, di precisare, relativamente alle modalità di determinazione della sanzione per tardiva registrazione, se la sanzione debba essere commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto o a quella calcolata sul canone annuale.

In merito a questo specifico aspetto, la richiamata circolare dell’Agenzia delle entrate n. 26/E del 2011, nel precisare, al paragrafo 9.1, che, in caso di tardiva registrazione del contratto, «le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca», ha indirettamente affermato che anche nelle ipotesi in cui il contratto è soggetto al regime fiscale dell’imposta di registro, ai fini del trattamento sanzionatorio previsto dall’articolo 69 del Tur, non assume rilievo la modalità di assolvimento dell’imposta (annuale o in unica soluzione), con la conseguenza che la sanzione deve essere, in ogni caso, determinata assumendo come base imponibile l’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto di locazione.

Orientamento di legittimità
La suprema Corte di cassazione, con le pronunce n. 1981 del 2024, n. 2357 del 2024, n. 2586 del 2024, n. 2606 del 2024, n. 10504 del 2024 e n. 17657 del 2024, consolidando il proprio orientamento, ha precisato che la sanzione per tardiva registrazione deve essere commisurata all’imposta dovuta sul canone pattuito per la prima annualità, laddove il contribuente abbia optato per il pagamento annuale dell’imposta di registro.

Il giudice di legittimità ha motivato tale conclusione essenzialmente sulla base della natura annuale dell’imposta di registro rimarcata dalla Corte Costituzionale con l’ordinanza n. 461 del 2006, nella quale è stato evidenziato, in particolare, che la possibilità di optare per il pagamento in unica soluzione non modifica il carattere annuale del tributo essendo stata prevista dal legislatore solo per consentire all’erario di incamerare anticipatamente gli importi dell’imposta dovuti per ciascun anno e, a tal fine, ha previsto un meccanismo incentivante.

Tale beneficio consiste nella riduzione del tributo stesso nella misura della percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Ne consegue che la regola è quella dell’imposizione anno per anno, mentre il pagamento anticipato dell’imposta per l’intera durata contrattuale si pone come deroga.

La Corte di cassazione, inoltre, replicando alla tesi secondo cui l’entità della sanzione finirebbe, in tal modo, per dipendere da una scelta discrezionale del contribuente circa le modalità di assolvimento dell’imposta, con la conseguenza che risulterebbe penalizzato colui che abbia optato per la misura incentivante, ha osservato che il contribuente, scegliendo la modalità di assolvimento dell’imposta in unica soluzione, che gli garantisce un minor prelievo fiscale sottoforma di sconto, deve tener conto, oltre che dell’immediato esborso dell’intera imposta, anche dell’eventualità di un maggior carico sanzionatorio in caso di ritardo nella registrazione del contratto.

Contratti di locazione e sublocazione soggetti al regime fiscale della cedolare secca
Con particolare riferimento ai contratti di locazione e sublocazione soggetti al regime fiscale della cedolare secca, la risoluzione in commento, sia pure in nota, contiene un’importante precisazione.

Dopo aver ricordato che, per i contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetti a cedolare secca, l’articolo 3, comma 3, del Dlgs n. 23 del 2011 stabilisce che «Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 […]», riporta un significativo passaggio della relazione illustrativa al citato comma 1 dell’articolo 20 del Dlgs n. 81 del 2025, che ha modificato l’articolo 69 del Tur, dove si precisa che:

«la norma di cui al comma 1 modifica l’articolo 69 del Testo unico dell’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, al fine di introdurre una sanzione minima per le ipotesi di omessa o tardiva registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, ovvero di omessa o tardiva presentazione delle denunce, anche qualora, in mancanza di un’imposta dovuta, perché correttamente assolta, non sia possibile sanzionare, in via proporzionale, un comportamento suscettibile, comunque, di pregiudicare l’attività di controllo dell’Amministrazione finanziaria» e che «Nello specifico, è prevista una sanzione in misura fissa pari a 250 euro per l’ipotesi di omessa la registrazione dell’atto e pari a 150 euro per l’ipotesi di tardiva registrazione dell’atto. Le predette sanzioni si applicano anche nell’ipotesi in cui l’imposta non sia dovuta in conseguenza dell’applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi».

Ne deriva che, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto al regime fiscale della cedolare secca, si applica la sanzione in misura fissa prevista dall’articolo 69 del Tur.