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Esclusione immobili dalla ditta, scelta da compiere entro fine mese

Gli imprenditori individuali possono optare, fino al prossimo 31 maggio, per l’esclusione dei beni immobili strumentali, per natura o destinazione, non produttivi di reddito fondiario, dal patrimonio dell’impresa versando un’imposta sostitutiva di Irpef e Irap.
L’opportunità, prevista dalla legge di bilancio 2025 (vedi “Legge di bilancio 2025 – 16: un’opzione alle imprese individuali”), riguarda i beni posseduti al 31 ottobre 2024 per le estromissioni effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2025. Gli effetti dell’operazione decorrono dal 1° gennaio 2025 (articolo 1, comma 37, legge 207/2024).
L’opzione comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari all’8% della differenza tra il valore normale del bene e il relativo valore fiscalmente riconosciuto, che deve essere versata, utilizzando il modello F24 (codice tributo 1127), in due rate, la prima, pari al 60% del totale, con scadenza 30 novembre 2025, le seconda, pari alla somma residua, entro il 30 giugno 2026.

La misura ricalca, in sostanza, la misura di favore prevista dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 121, legge 208/2015) – anch’essa sulla scia di analoghe disposizioni in vigore in anni precedenti – per i beni posseduti al 31 ottobre 2015, e poi confermata per i beni posseduti:

• al 31 ottobre 2016 (legge di bilancio 2017)
• al 31 ottobre 2018 (legge di bilancio 2019)
• al 31 ottobre 2019 (legge di bilancio 2020)
• al 31 ottobre 2022 (legge di bilancio 2023).

Chi può beneficiare della chance
Per quanto riguarda i criteri generali di applicazione dell’agevolazione occorre fare riferimento alla circolare n. 26/2016 (emanata in concomitanza con l’introduzione del beneficio nel 2016) rapportandola, naturalmente, alla misura introdotta dall’ultima legge di bilancio.
In breve, in base alla circolare richiamata, possono accedere all’istituto coloro che alla data del 31 ottobre 2024 erano in possesso della qualifica di imprenditore individuale (anche in stato di liquidazione), e hanno mantenuto tale qualifica fino al 1° gennaio 2025, cioè dal momento in cui l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa produce effetti.
Può beneficiare dell’estromissione anche l’erede dell’imprenditore deceduto dopo 31 ottobre 2024, a patto che prosegua l’attività del defunto in forma individuale. Stesso discorso per il donatario dell’azienda.

E quali beni possono essere estromessi
L’estromissione agevolata può essere applicata:

• ai beni immobili “strumentali per destinazione”, ossia utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche
• ai beni immobili “strumentali per natura”, ossia che, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati diversamente senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato. In particolare, si tratta degli immobili appartenenti alle categorie catastali: B, C, D, ed E, e alla categoria A/10 se la destinazione a ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.

Gli immobili strumentali per natura, considerato il carattere oggettivo della strumentalità per natura, possono essere esclusi dal regime di impresa anche se non sono impiegati nel ciclo produttivo dell’azienda o non lo siano direttamente, in quanto dati a terzi in locazione o comodato.
Gli immobili strumentali per destinazione rientrano nell’agevolazione soltanto se utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa.
Non possono, in ogni caso, essere estromessi i beni “merce” e gli immobili che, anche se inseriti nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione.
Usufruiscono nell’agevolazione invece quelli posseduti dall’imprenditore in comunione, naturalmente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore.

Opzione tramite comportamento concludente e dichiarazione dei redditi
Ai fini dell’adesione all’istituto assumono rilevanza gli adempimenti realizzati dell’imprenditore ossia rileva il suo comportamento concludente, come ad esempio, la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata).
L’opzione si perfeziona, in ogni caso, soltanto con l’indicazione negli appositi spazi della dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva.
È opportuno, quindi, precisare che l’omesso, insufficiente e/o tardivo versamento dell’imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento dell’estromissione. La somma non versata sarà semplicemente iscritta a ruolo senza produrre effetti sull’opzione espressa dal contribuente, ferma restando la possibilità di rimediare tramite il ravvedimento operoso.