Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Acquisto locali con riservato dominio, ok per l’Aps alle imposte agevolate

L’Associazione di promozione sociale (Aps) che acquista locali commerciali con “patto di riservato dominio” per utilizzarli ai fini dell’attuazione dei propri scopi istituzionali può scontare le imposte di registro e ipocatastali in misura fissa, come previsto dall’agevolazione stabilita dall’articolo 82, comma 4, Dlgs n. 117/2017 (Codice terzo settore). Questo a condizione che, come prevede il beneficio, i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale.

È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate nella risposta n. 135 del 18 giugno 2024 fornita ad associazione iscritta al Registro unico nazionale del terzo settore. Nel caso specifico, l’Aps intende acquistare tre locali commerciali “con patto di riservato dominio” ai sensi dell’articolo 1523 del codice civile, per cui una parte del prezzo viene versata alla sottoscrizione del contratto e quella restante in 10 rate semestrali di pari importo senza interessi da giugno 2024 a giugno 2029. Il trasferimento di proprietà avverrà al pagamento dell’ultima rata. 

L’associazione precisa che intende «direttamente utilizzare i beni per l’attuazione dei propri scopi istituzionali e del proprio oggetto ed a tal fine intende rendere, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso, come disposto dall’articolo 82, comma 4, del d.lgs. 3 luglio 2017 n. 117”.

Nell’istanza di interpello, l’associazione ritiene che, ai fini dell’imposta di registro, poiché il contratto di vendita con riserva di proprietà è soggetto a tassazione come se producesse immediatamente il trasferimento della titolarità del bene, possa applicarsi l’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 82, comma 4, primo periodo, del codice del terzo settore.

L’Agenzia chiarisce che è prevista l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli enti del Terzo settore, a condizione che i beni vengano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento. Tuttavia, in caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione del bene la sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta dovuta oltre agli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata.

Come evidenzia la relazione illustrativa al Codice del Terzo settore, la ratio di tale disposizione normativa è quella di favorire gli Enti del Terzo settore, prevedendo l’introduzione di agevolazioni volte a facilitare il trasferimento di beni patrimoniali agli Enti, prevedendo la tassazione ai fini dell’imposta di registro in misura fissa anziché proporzionale.

L’Agenzia passa poi a ricordare che la vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile, è una forma di compravendita caratterizzata da diverse particolarità. Innanzitutto, il pagamento del prezzo avviene a rate e non per intero all’atto di sottoscrizione del contratto. Inoltre, il compratore acquista la proprietà dell’immobile non al momento della sottoscrizione del contratto, ma al momento del versamento dell’ultima rata rispetto al quantum prestabilito. L’effetto traslativo non si verifica al momento della conclusione del contratto per effetto dell’incontro delle volontà delle parti, bensì, in un momento successivo, al pagamento dell’ultima rata di prezzo da parte del compratore. Pertanto, il bene rimane di proprietà del venditore sino al pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur essendo il compratore immesso nel possesso del bene.

Richiamando la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014, l’Agenzia evidenzia tuttavia che ai fini fiscali, le vendite ”con riserva di proprietà” non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva e, pertanto, ai fini dell’imposta di registro, il contratto in questione è parificato a quelli traslativi.

In conclusione, l’Agenzia ritiene che l’Aps possa fruire dell’applicazione della tassazione agevolata nella condizione in cui i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dalla data della stipula della suddetta compravendita ”con riserva di proprietà”, per fini istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione.