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Rapporto residenziale mutui ipotecari, l’andamento del mercato per il 2022

Disponibile nella sezione dedicata alle pubblicazioni dell’Osservatorio del mercato Immobiliare dell’Agenzia delle entrate, il Rapporto Residenziale 2023, con l’analisi sull’andamento del mercato immobiliare delle abitazioni per l’anno 2022. Un apposito capitolo è dedicato alle compravendite di immobili residenziali assistite da mutuo ipotecario, con dettaglio sui volumi, sui capitali erogati, i tassi applicati e le durate dei mutui ipotecari, in ambito nazionale, per area territoriale, e per le maggiori città italiane per popolazione. Di seguito, si illustrano brevemente i risultati più rilevanti.

I volumi
Il numero di acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario (NTN IP) per il 2022 è di poco più di 364mila unità. Rispetto al 2021 risulta in leggero calo sia il volume di immobili residenziali acquistati con mutuo, -0,6%, sia la quota di questi ultimi rispetto al numero totale di abitazioni compravendute, scesa al 48,4% (nel 2021 superava di poco il 51%).
L’analisi differenziata per aree territoriali conferma un calo di volumi di NTN IP maggiore (-2%) nei territori del Nord, in cui è concentrato oltre il 56% del corrispondente mercato, bilanciato dagli incrementi del Centro, Sud e Isole, dove il ricorso ai mutui ipotecari nel 2022 è aumentato, rispetto al 2021, rispettivamente dell’1% circa, del 3% e del 2 per cento.
La quota di acquisti di abitazione assistiti da mutuo diminuisce, invece, in ogni Area territoriale, e rimane al di sopra del 50% solo al Centro. L’analisi distinta tra capoluoghi e comuni non capoluogo mostra un aumento del NTN IP nei capoluoghi e una diminuzione nei comuni minori, più evidente nel Nord Est (-3,1%). L’incidenza di acquisti con mutuo è più consistente nei capoluoghi (53,1%). In termini di superfici, è per gli immobili presenti nella classe dimensionale da 85 m² a 115 m² che si individua circa il 30% del totale delle NTN IP per il 2022.

Capitali, tassi e durata
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2022, a poco più di 50 miliardi di euro, in aumento dell’1,2% rispetto al 2021, in controtendenza rispetto al calo osservato per i volumi. Nel 2022, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 138 mila euro, in aumento di 2.800 euro rispetto al 2021. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 151 mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (oltre 171 mila, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 117.300 euro (113 mila circa nei comuni non capoluogo).
Nel 2022, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2021, di 0,63 punti percentuali portandosi così al 2,5%, segnando un cambiamento di tendenza, dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012. L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,75%) e del Centro (2,59%), mentre i tassi più bassi si registra nel Nord Est (2,31%). L’aumento più consistente si è avuto nel Nord Ovest, 0,69 punti in più nell’ultimo anno.

La durata media del mutuo è in lieve aumento a 24,8 anni e risulta analoga tra le aree del Paese con uno scarto a favore del Centro. La rata media in aumento dell’1,5% si attesta intorno ai 623 euro mensili. Il rialzo maggiore si registra al Centro (+2,4%) mentre nelle Isole si osserva un lieve calo (-0,5%). Il valore più alto della rata si riscontra al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.
Nelle principali città sono circa 65.000 gli immobili residenziali acquistati con un finanziamento ipotecario, concentrati per circa il 60% tra Roma e Milano, in calo rispetto al 2021 (-0,8%), confermando la tendenza nazionale. Il calo più consistente si osserva a Firenze, Genova e Milano, tassi positivi si registrano invece a Roma, Palermo e Bologna. È a Roma che l’incidenza di NTN IP è più elevata, arrivando a oltre il 62% di tutti gli immobili residenziali compravenduti. La quota di capitale erogato nelle città di Roma e Milano è pari a circa al 70% del totale, che ammonta, nel totale delle principali città, a circa 12 miliardi di euro, con un capitale medio erogato di circa 185.000 euro.