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Superbonus a immobile locato nella proprietà di una società

Gli interventi effettuati su una unità immobiliare funzionalmente indipendente detenuta in forza di un contratto di locazione da una persona fisica e ubicata in un immobile strumentale di proprietà di una Srl, possono fruire del Superbonus a condizione che sia stato ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute. Inoltre, ai fini del requisito della indipendenza funzionale, l’unità immobiliare deve essere dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva. Questo il principale chiarimento contenuto nella risposta n. 376 del 13 luglio 2022 dell’Agenzia delle entrate.

Nel dettaglio, l’istante ha stipulato, insieme al coniuge, un contratto di locazione di una unità immobiliare A/3, con un accesso autonomo dalla strada pubblica e funzionalmente indipendente (dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas), di proprietà di una società di cui è socio il coniuge. L’immobile è situato al piano superiore di un edificio nel quale, al piano terreno, si trovano dei locali di proprietà della stessa società adibiti ad attività commerciale.
L’istante intende eseguire sull’unità immobiliare che detiene in locazione interventi di efficientamento energetico, quali il cappotto termico, l’installazione di pannelli solari fotovoltaici con relative batterie di accumulo, la sostituzione dell’attuale impianto di climatizzazione invernale con uno a pompa di calore e la sostituzione di tutti gli infissi, e pertanto chiede di poter fruire del Superbonus.

L’Agenzia, innanzitutto, ricorda che la maxi-detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base a un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.
Inoltre, l’Amministrazione rileva che il Superbonus spetta anche per gli interventi trainanti di risparmio energetico (articolo 119, comma 1 del decreto “Rilancio”) e per quelli trainati indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 dello stesso articolo, realizzati su una «unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Per accesso autonomo dall’esterno, spiega l’Agenzia, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente, poi, se dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.
In particolare, la circolare n. 24/2020 ha precisato che per l’individuazione delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, situate all’interno di edifici plurifamiliari, va verificata la contestuale sussistenza dei requisiti di indipendenza funzionale e di accesso autonomo dall’esterno, non rilevando che l’edificio di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Inoltre, l’Agenzia ritiene che gli interventi effettuati su una unità abitativa funzionalmente indipendente e con uno o più accessi autonomi dall’esterno possano essere ammessi al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall’agevolazione in quanto, ad esempio, come nel caso in questione, sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una società e, dunque, di un soggetto diverso da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di impresa o di arti o professioni.

Nel caso in esame, l’unità immobiliare residenziale detenuta in forza di un contratto di locazione ha un accesso autonomo dalla strada pubblica ed è dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas. Come richiamato, ai fini del requisito della indipendenza funzionale, l’unità immobiliare deve essere dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva.
Pertanto, se oltre alle predette utenze l’unità immobiliare abbia almeno un’altra installazione o impianto di proprietà esclusiva (ad esempio, per l’approvvigionamento idrico oppure l’impianto di climatizzazione invernale) e sia dotata di accesso autonomo dall’esterno, nel rispetto di tutte le condizioni previsti dalla normativa, l’istante, titolare di un contratto di locazione regolarmente registrato, può fruire del Superbonus a patto che abbia ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute.